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持家市場支えるローンの役割大きく

2012年10月16日

住宅新報(業界新聞よりすぐり)

持家市場支えるローンの役割大きく

持家市場支えるローンの役割大きく

住宅市場の活性化に住宅ローンの果たす役割が大きくなってきた

 物件購入費とリフォーム費を一体的に融資するローンが、中古住宅購入の後押しになる――。こうした需要を背景に、金融機関が『一本化ローン』の商品化に続々と乗り出している。

 直近では、三井住友信託銀行が取り扱いを開始した。9月に始動したセンチュリー21・ジャパンの中古流通ワンストップサービス『リボーン21』の利用者を対象とするほか、提携する仲介会社35社を通じて提供している。

 従来、リフォームの融資に関しては多くの金融機関が、リフォーム専用ローンを用意したうえで住宅ローンとは別々に対応してきた。しかしこの種のローンは、無担保融資のため金利が4~6%台と高め。返済期間も10~15年に設定されるケースが一般的だ。月々の返済額や手続きの面で使い勝手が優れているとは言えず、自己資金で賄える規模のリフォームが主流を占める一因と指摘されてきた。

 中古住宅流通の活性化に当たっては、行政や不動産業界も金融面のバックアップを重視。国土交通省の有識者会議『不動産流通市場活性化フォーラム』が6月にまとめた提言にも、『中古住宅購入費とリフォーム費用を一体化したローン商品の開発』が明記された。

 業界に先駆け、みずほ銀行が一本化ローンを積極的にPRし始めたのは2010年4月頃だ。リフォーム後に売買される住宅と、売買後にリフォームする住宅は同じという考え方のもと、購入後リフォーム部分についても住宅ローンに一本化した形で提供している。リフォーム部分は、見積書で工事内容や事業者を確認。ネガティブ情報をチェックする。それをクリアすれば後は通常審査だ。融資審査は顧客の返済能力を重視した形で進めるという。

 最近の借入状況については、「件数自体は月ごとにばらつきがあるが、新築向けを含めた住宅ローン全体の中での中古+リフォームという貸し出しの割合は増えている印象」(みずほ銀行)と話す。

 ただ、顧客に紹介する立場の仲介業者すべてに一本化ローンの門戸が開かれているわけではない。ある大手金融機関の担当者は、「会社規模や実績に基づく信用など、一定の基準がある」と話す。実際、設立3年目の地場業者(東京都墨田区)からは「(一本化ローンを)扱いたいが、現状では難しい」という声が聞かれた。

 こうした〝信用と実績〟に代わる要素で金融機関側の懸念を払拭する取り組みも、一部で始まっている。

 仲介業者などの加盟を募り、物件購入やリノベーションに一括対応する異業種連携組織『リノベる。』を運営するリノベるは、そのサービスで一本化ローンを標準仕様としている。可能にしたのが、〝透明化〟の工夫だ。具体的には複数の選択肢から買主が好みの内装デザインを選び、インターネットの画面上で入力していくと見積もりが即座に算出される仕組み。『工事内容と価格が明瞭』という買主メリットは、金融機関にとっての『安心感』にもつながるというわけだ。

 現在、関西アーバン銀行(大阪市中央区)を始め5行と提携している。来年には仙台や福岡での事業展開も予定しており、それに伴い提携先も計8行に増える見込みだという。■アパート併用型で建て替え促進

 いわゆるアパート併用住宅ローンも持家建て替え需要を支えている。特にリタイア世代は年金収入がメインになるため、返済原資として家賃収入を充当することができれば、ゆとりあるセカンドライフを楽しむことができる。

 このアパート併用住宅ローンに対する金融機関側の対応は様々だ。従来は「アパート部分は自己資金でお願いします」と断られるケースが普通だったが、最近は自宅部分が全延べ床面積の2分の1以上であれば、アパート部分も含めて住宅ローンを融資する銀行が増え始めた。

 ゆうちょ銀行はスルガ銀行の媒介ローンとして、自宅部分が3分の1以上あれば賃貸部分も含めて最長35年の住宅ローンを扱っている。この賃貸部分は居住用(アパート)でも店舗でもOKだ。もちろん、通常の審査は必要。

 一方、併用型ではない通常の建て替えに際し、住宅ローン債務が残っている人向けにその返済資金も含めて建て替え資金を一括融資する銀行が増えている。特にりそな銀行は、土地と新たに建設する住宅の評価額を合わせ、その最高300%まで融資が受けられる。つまり、残債が相当残っていたとしても建て替えが可能となる。

 残債返済資金も含めた建て替えローンは従来から各行で実施されているが、返済ローンと新規建て替えローンの2本立てとするケースが多かった。その場合、返済資金ローンの融資期間は、元の返済期限以内とされるのが通常。それに対し一括で融資してもらえれば返済期間も長期で一本化されるため毎月の返済額が少なくなるというメリットが生まれる。

 ニーズに応じた住宅ローンが開発され、返済負担を軽減する工夫もされることで住宅市場は活性化する。ただ、それだけに借入金額の設定には慎重な姿勢が求められる。

 ホームローンドクター社長で住宅ローンコンサルタントの淡河(おごう)範明氏は言う。「最も大事なことは借り過ぎないこと。ローンを返済し、食費や光熱費など必要な支出をしたあと、手元にいくら残るのかを冷静に見極めてほしい。年収400万円の家計なら最低でも年間20万円(月1万6000円)必要だ」

 同社は東京だけで900種類もあるローン商品をコンピュータ管理し、ユーザーに最適の商品をあっせんすることができる。どれを選ぶかによって、35年間の総返済額に最大3000万円もの差が生まれる可能性があるという。(住宅新報社)

最終更新日:2018年08月30日

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