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銀行担当者が語る 中古住宅購入者へのローン審査の現状 国交省...

2013年03月19日

住宅新報(業界新聞よりすぐり)

銀行担当者が語る 中古住宅購入者へのローン審査の現状 国交省の検討会で

銀行担当者が語る 中古住宅購入者へのローン審査の現状 国交省の検討会で

担保評価にリフォーム価値をどのように反映させるべきか

 2020年までに中古流通・リフォーム市場の倍増を目指している国交省は、近年市場の環境整備に向けた取り組みを精力化している。これまでも、住宅性能表示による性能評価やインスペクションの実施、住宅履歴情報の蓄積の必要性などについては結論付けており、その実現への更なる検討も行っている。今回の会合では、それら住宅性能(価値)を上げる取り組みを行ったリフォーム住宅について、取引価格や金融機関の担保評価に適切に反映させる方法などを話し合う。住宅・不動産関係者のほか、金融機関担当者らも会合に加わる。

 現在、中古住宅の担保評価の課題として挙がっているのが、「リフォームなどによる性能向上が建物価値に反映されない」「建物価値が経年で一律に減価する価格設定」などだ。これらは、リフォームによる性能向上への取り組みが遅れる要因となっている。お金をかけてリフォームしても、建物価値が同じであればそれを躊躇するのは当然だ。

 今回は5~6月をメドにその改善に向けた基本方針を定め、その上で、2013年度新規事業として計画している「リフォームによる住宅の質向上を担保評価などに反映させる評価手法の整備」「新たな建物評価手法に関する指針の構築」につなげる。最終的には、2014年度の「価格査定マニュアルの改訂」に反映させる予定だ。■「市場の環境整備が前提」 銀行担当者が語る現状

 中古住宅の購入検討者に対する住宅ローン審査は、どのような対応で行われているのか。今回の第1回研究会に出席した大手都市銀行の担当者は、「あくまでも当行の考え方」と断った上で、次のように説明した。

 まず、「いわゆる担保主義ではなく、購入検討者の返済可能性(能力)に重きを置いた審査」と説明。第一義的にはしっかり返済できるかどうかを見て、万が一貸し倒れが発生した場合のことを考えて、保全措置として当該中古住宅がどのくらいの回収確率があるかを考慮するようだ。その上で、総合的な判断で審査結果を出すという。

 中古住宅そのものの評価については、「事後の維持管理・経年劣化の状況による物件ごとの品質差が大きい」ことから、物件構造(躯体)別に耐用年数を定め、定率で築後年数に応じた現価率を適用している。なお、木造戸建て住宅の場合は、「築後20年で建物価値がほぼ減価する」との判断だ。

 リフォームの取り組みが、住宅の担保評価にどの程度のプラス影響を与えるかについては、「リフォーム投資金額に対する、実際の価格への反映が不明確」「工事態様が様々で、リフォーム事業者によってその品質や性能が大きく変わることが想定される。また、悪徳業者も存在するため、リフォーム結果に対する信頼性も十分でない」といったことから、「保守的な評価にとどまらざるを得ない状況」としている。

 今後、建物の品質・性能を担保評価に適切に反映させるには、「中古・リフォーム市場の環境整備が図られることが重要」と言及。中古住宅・リフォームの品質の確保、品質に応じた価格形成、十分な情報提供などが定着すれば、「中長期的に活用可能な指標・基準に基づく評価が可能となり、当該評価に応じた住宅ローン融資が可能になる」とした。(住宅新報社)

最終更新日:2018年08月30日

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