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投資市場、視界良好

2014年12月16日

住宅新報

投資市場、視界良好

業界専門紙「住宅新報」より

投資市場、視界良好

東京に対する期待の高まりから投資市場が活発化している

 個人の不動産投資ブームが続いている。東京23区内の中古ワンルームの販売を手掛ける日本財託によると、「大きな変化はやはりアベノミクス。これを機に問い合わせが急増した。それまで月に40件ほどだったものが、倍の80件に増えた。その水準が今も続いている状態だ」という。

更に東京オリンピック開催決定や、山手線の新駅計画といった話題も登場し、注目度が高まっているようだ。

 主な投資家層は40代後半のサラリーマン。投資セミナー経由で購入に至るケースが大半だ。先行き不安を背景に、20代や30代の若年層の割合も年々増加している。最近は少し変化があり、「この1年くらいは、税理士やファイナンシャルプランナーからの紹介が増えてきた」(同社)。これまで販売件数の7~8割がセミナー経由だったが、最近は4割近くがこうした紹介によるものだという。来年1月から相続税が強化されることに伴い、その対策として不動産投資に動いている様子がうかがえる。

販売実績が過去最高

 投資用新築マンションと1棟アパートの販売を手掛けているシノケングループは、2014年12月期第3四半期決算で過去最高の販売実績を更新した。累計で、新築マンションは457戸(前年同期431戸)、アパートは124棟(同110棟)。「将来不安からくる備えの意識の高まりを感じる」とグループ戦略本部の相田健一郎部長は語る。

 しかし、価格の面から見ると、決して良好な環境とは言えない。相田氏によると、2005年に2000万円だった投資用新築マンション価格が、リーマンショック前のミニバブル期に2500万円前後に上昇。その後、価格は一旦落ち着いたが、安倍政権による経済対策や五輪決定、建築費高騰などで現在は2700万円程度の水準だという。賃料はそれほど変わっていないため、価格の上昇は利回り低下につながる。日本財託でも、「仕入れ価格が上昇しているからといって顧客に転嫁するわけにはいかない。仕入れ競争も厳しい」と話す。

価格上昇しているが…

 ミニバブル期は確かに全体的な経済環境が良く、今後の日本経済に期待感が持てる状況下での「価格上昇」だった。キャピタルゲインを狙った取引も生じたようだ。しかし、現在の価格上昇はコストアップが要因だ。所得環境の改善や経済の先行きが不透明な中での価格上昇が、市場に良い影響を与えるとは考えにくい。

「将来不安」への備え

 「そういう状況だからこそ、備えの意識が更に高まる」とはシノケングループの相田氏。同社の顧客の半分は30代で、そのうちの7割は30代前半だという。
「年収でいえば、480万~600万円の層が最も多い。将来的な収入増がそれほど期待できず、受け取れる年金もわずかなもの。(住宅ローンを組みやすい)会社員という立場を生かし、早めに資産形成しようという考えのようだ」(同氏)
数年前からの呼称である「サラリーマン投資家」。十年ほど前の「余力のある上場企業の課長・部長クラス」といった顧客層が、完全に「サラリーマン」へとシフトしたと言える。

最終更新日:2018年08月30日

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