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都心でマンションを選ぶなら「人口が増えているまち」に注目!

2018年07月23日

コージー林田

都心でマンションを選ぶなら「人口が増えているまち」に注目!

千代田・港・中央区が増える理由

都心でマンションを選ぶなら「人口が増えているまち」に注目!

写真は芝公園からの眺望。(写真:アフロ)

「住職近接」のトレンドで都心回帰が進む

2018年4月1日、東京都千代田区がプレスリリースを発表した。「平成29年4月3日 区の人口が36年ぶりに6万人を超えました」という内容だ。学生時代、「ドーナツ化現象」の代名詞として千代田区の事例を学んだアラフォー世代からすると、驚きかもしれない。


人口に膾炙されたことだが、ドーナツ化現象とは都心の居住人口が減り、郊外のベッドタウンの人口が増える現象だ。特に大企業や国の重要機関が集まる千代田区は、その傾向が顕著に表れ、1956年以降は人口が減少し、1999年4月には過去最低の3万9264人まで落ち込んだ。


一方、現在では都心回帰が著しい。日本全体の人口減少は2010年に始まっているが、東京23区でみると少なくとも2030年までは増加、「千代田区」「港区」「中央区」の都心三区に至っては、2045年でも増え続けるとの予想がある。なかでも、「千代田区」は人口増加率が抜きんでている。2010~2025年まで、5年刻みで都心三区の増加率を見てみよう。


都心三区の人口増加率(2010年以降、5年刻み。東京都総務局統計部の予測値を元に作図)


都心三区に人口が集中する大きな要因は「住職近接」のトレンドだ。共働き夫婦は時間をより有効に使うため、通勤に便利でさまざまな施設が揃っている都心部に居を構える。そういったニーズを満たすために、都心部に高層マンションが建築され、人口が増え続けるという構図だ。


この高層マンションの建築ラッシュには、国や地方自治体も噛んでいる。ドーナツ化現象は、バブル経済で都心の地価が上昇するに従い、深刻さを増した。そこで、国、そして東京都は、2000年前後から容積率の規制緩和に手をつける。


写真は中央区月島の「大川端リバーシティ21」。1999年竣工で、石川島播磨重工業(現IHI)の工場跡地に建設された。(ペイレスイメージズ/アフロ)


例えば、中央区は90年代に7万人程度まで落ち込んだ人口を回復させるために、容積率を緩和。マンションの建設を後押しした。ちなみに、2015年時点での人口は14万1183人なのでほぼ倍増している。今年からは、人口の伸びに対してインフラの整備が追いつかず、容積率緩和を一部見直すという発表があった。


この容積率の緩和と、住職近接といったライフスタイルの変化、また、アベノミクスによる景気回復などを追い風に、都心では高層マンションの建設ラッシュが始まる。

建築棟数は少ないのに人口増加率は高い千代田区

しかし、千代田区は必ずしも高層マンションの建設ラッシュだけで、人口を増やしたわけではないようだ。不動産経済研究所が発表した「超高層マンション市場動向 2018」によると、2018年以降に完成する超高層マンションの棟数・戸数は、中央区の14棟1万2514戸、港区の33棟1万1401戸に対して、千代田区は4棟468戸と桁違いに少ない。


基本的に高層マンションは、産業構造の変化やリーマンショックによる景気後退などで不要になった工場や施設の跡地に立てられることが多い。湾岸地域などはその典型だ。千代田区の場合、日本橋エリアには卸業者の倉庫などがあり、ここに高層マンションが建設されたことで人口増の一因となったが、日本の中枢だけに、ほかの地域よりも高層マンションに適した土地が多くないのは否めない。


では、なぜ千代田区は人口の増加率では圧倒的に高いのだろうか。そこには、地道な努力があった。人口回復を主要施策に掲げ、住環境の整備、子育て支援施策の充実などに取り組んだのだ。幼保一元化園の創設や区立の中高一貫校創設、高校生までの医療費助成制度などを早い段階から手掛けている。子どもを育てやすい環境は、暮らす上で重要だ。


高層マンションによって急激に人口が増えた地域では、待機児童が深刻な問題だが、千代田区は過去10年で7回の待機児童ゼロを達成。2018年も厚生労働省の基準による待機児童数は0である。


千代田区の厚生労働省の基準による待機児童数0は5年連続(特定園留保を除く)。(写真:アフロ)

マンション住人が地域に溶け込む手助けも行う

とはいえ、千代田区民の8割超がマンションなどの共同住宅に居住しているのも事実。そのため、「地域コミュニティ醸成支援」事業を実施し、地域の自発的な取り組みに対する支援を図っている。


その一貫として、千代田区に住み、働き、学ぶ人たちが地域で助け合い、支えあえる地域コミュニティをつくっていくのに役立つプログラムを実施していく事業「ちよだコミュニティラボ」を実施。例えば、千代田区内のマンションに住む人たちが、同じマンション内や地域で、どのようにつながっていけばいいかを共に考え、実践しながら学ぶ年間プログラムである「マンション・コミュニティ・ゼミ」を開催したりしている。


結果として、千代田区は2000年から一貫して増加が続き、2013年には、区が目標としてきた日本人の定住人口5万人を達成。そして、2018年に6万人を超えたのだ。


一般的に言われる「都心回帰」、特に都心三区では人口集中が著しいが、各自治体がその人口増加に対して、どういった施策をとっているかは、住みやすさに直結する。その点で千代田区は、人口増加に向けた地道な取り組みと、増えた人口に対するさまざまな施策を行っている区といえる。


これから都心のマンションを検討しているなら、区がどういった都市計画、人口計画を考えているか、しっかりと確認しておきたい。


●都心三区でマンションを探す

【千代田区】

【港区】

【中央区】


【参考サイト】

最終更新日:2018年08月29日

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