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家を建てるなら2019年4月以降!? 贈与税の非課税枠を最大...

2018年08月21日

コージー林田

家を建てるなら2019年4月以降!? 贈与税の非課税枠を最大限活用するには

非課税枠が最大3000万円!?

家を建てるなら2019年4月以降!? 贈与税の非課税枠を最大限活用するには

写真:アフロ

住宅購入の資金援助には贈与税がかかる

家を建てるとき、親や祖父母から資金援助をしてもらうケースは珍しくない。検討したことがある人なら、この援助に贈与税がかかり、さらに税制優遇があることもご存じだろう。いわゆる「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」だ。


住宅購入に際して親などから資金援助をされた場合、財産をもらったと見なされて「贈与税」の対象となる。贈与税の基礎控除額は年間110万円だが、「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」を使うと、2018年度は質の高い住宅なら1200万円、一般住宅なら700万円までの贈与が非課税となる。

ちなみに、質の高い住宅とは、以下のいずれかをクリアしたものだ。


質の高い住宅(※いずれかをクリアしたもの)

1. 断熱等性能等級4又は一次エネルギー消費量等級4以上の住宅

2. 耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上又は免震建築物の住宅

3. 高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上の住宅


では、1200万円の贈与を受けた場合、この制度でどの程度の節税になるのか。まず、一般的な贈与税を算出してみよう。(国税庁の「贈与税の計算と税率(暦年課税)」を元に「特例贈与財産」の税金を計算)


贈与税には110万円の基礎控除が存在する。この基礎控除後の課税価格に対して、税率と控除額が設定されている。

贈与税の算出方法

  1. 課税価格の算出(基礎控除110万円を引く) 
  2. 課税価格に対する税率・控除額を適用


基礎控除後の課税価格と税率・控除額の関係は、以下の通り。



この税率に照らし合わせると、1200万円の贈与税は以下となる。


1200万円の贈与を受けた場合の贈与税

  1. 課税価格の算出(基礎控除110万円を引く)
    1200万円-110万円=1090万円 
  2. 課税価格に対する税率・控除額を適用
    1090万円×40%-190万円=246万円


2018年度に1200万円の贈与を受けると、贈与税246万円がかかるが、「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」の制度を利用することで、税金額は最大でゼロとなる。この場合、246万円節税できるというわけだ。

親に援助してもらうなら2019年度がお得

しかし、2019年度に限っては、「住宅取得等資金に係る贈与」の非課税枠がさらに拡大されるのだ。新たな非課税枠は、質の高い住宅なら3000万円まで、一般住宅なら2500万円までとなる。


なぜ、こんなにも大幅な非課税枠の拡大が行われるのか。すでにピンと来ている方も多いだろうが、2019年10月に予定されている消費税10%への引き上げ対策だ。単純計算だが、上物が2000万円の物件を購入した場合、消費税8%なら160万円。これが10%になると200万円。その差は40万円となる。当然、消費税8%のうちに買ってしまいたいと考え、駆け込み需要が増える。その反動減を少しでもやわらげる施策のひとつが、非課税枠の拡大なのだ。


戸建て住宅で消費税8%が適用されるのは、2019年9月30日までに住宅の引き渡しが終了した場合。注文住宅であれば、2019年3月31日までに請負契約が完了すれば、9月30日以降の引き渡しでも8%が適用。(ペイレスイメージズ/アフロ)


こういった理由から、非課税枠が大きいのは2019年度のみ。それ以降は以下のように縮小される。



年度によって税額が大きく異なる

では、3000万円の「住宅取得等資金に係る贈与」を受ける場合の税金額を年度毎に比較してみよう。(質の高い住宅の場合)


●2018年度

(3000万円-110万円(基礎控除)-1200万円)×45%-265万円=495.5万円

●2019年度

3000万円-110万円(基礎控除)-3000万円=0万円

●2020年度

(3000万円-110万円(基礎控除)-1500万円)×40%-190万円=366万円


各年度によって、税額が大きく異なる。3000万円の高額贈与を受けられる人は少ないかもしれないが、もし受けられるのなら、2019年度中に購入するのがオススメだ。


2017年の「不動産流通業に関する消費者動向調査」によると、自己資金のうち「親からの贈与」の利用者平均額は、新築住宅購入者が766.4万円。この金額であれば、2018年度の非課税枠によって、贈与税は0円となる。(写真:アフロ)

非課税枠の適用条件は主に8つ

最後に、「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」において、贈与を受けとることができる主な条件をまとめておこう。


「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」の主な条件
  1. 贈与時に日本国内に住所があること。
  2. 贈与時、贈与される人が贈与する人の直系卑属(子・孫など自分より後の世代で、直通する系統の親族)であること。
  3. 贈与される年の1月1日の時点で、贈与される人が20歳以上であること。
  4. 贈与される人の贈与年の合計所得金額が2000万円以下であること
  5. 贈与された年の翌年3月15日までに、贈与された住宅取得資金の全額をあてて、住宅用の家屋を建てるか購入するかすること。リフォームの場合は増改築をすること。
  6. 贈与された年の翌年3月15日までにその家に居住する(または確実に居住することが見込まれる)こと。
  7. 住居の床面積が50m2以上240m2以下であり、その1/2以上に相当する部分が居住用であること。 
  8. 中古住宅・マンションの場合は、原則として、築20年、耐火建築物の場合は築25年以内であること。


条件にもあったように、「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」は、新築戸建て住宅だけでなく、戸建て・マンションの購入や100万円以上の増改築にも適用される。もし、家の取得でまとまった額の贈与がある場合は、金額と贈与を受けるタイミングを見極めて、少しでもお得な家づくりをしたい。浮いた分で憧れの家具や家電を揃えるなどしてはどうだろうか。


最終更新日:2018年08月29日

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