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住宅ローン、みんなはどの金利タイプに借り換えている? 実際ど...

2018年11月27日

コージー林田

住宅ローン、みんなはどの金利タイプに借り換えている? 実際どれくらいお得?

借り換えた方が有利な人とは?

住宅ローン、みんなはどの金利タイプに借り換えている? 実際どれくらいお得?

(写真:アフロ)

借り換えした割合が多かったのは、「全期間固定型」の人たち

日銀がマイナス金利政策を導入したのは2016年。市場金利は低下し、それに連動する住宅ローン金利も歴史的水準まで下がった。このタイミングで「住宅ローンの借り換え」をした人も多いだろう。では、ブームともいえる借り換え需要が過ぎ去った2017年以降に住宅ローンを借り換を行ったのは、どういった人なのだろうか。


まず、前提として住宅ローン金利の種類を把握しておきたい。住宅ローン金利には


変動型…半年ごとに金利の見直しがおこなわれる。

全期間固定型…最初に決めた金利を最後まで払い続ける。

固定期間選択型…変動型と全期間固定型の中間で、2~10年の固定期間を設けて、期間終了後は改めて返済方法を選択する。「フラット35」などがこれにあたる。


がある。


住宅金融支援機構の「民間住宅ローン借換の実態調査」によると、借り換え前後における金利タイプは、「変動型」と「固定期間選択型」が増えて、「全期間固定型」が減っている。つまり、借り換えした割合が多かったのは、「全期間固定型」を選んでいた人ということだ。

半数以上の人が5年以内に借り換えを行っている

それぞれの金利タイプの借り換え傾向を具体的に見てみよう。

 

住宅金融支援機構の「2017年度 民間住宅ローン借換の実態調査」を元にグラフを作成


変動型への借り換え:42.0%(5.8%増)

固定期間選択型への借り換え:46.3%(2.4%増)

全期間固定金利型への借り換え:11.6%(8.3%減少)


ちなみに、固定期間選択型への乗り換えで最も選ばれた固定期間は、約43.6%の人が選んだ「10年」だった。


では、借り換えまでの経過年数はどうだろう。「変動型」、「固定期間選択型」、「全期間固定型」、ともに5年以下が半数以上を占めており、比較的早い段階で借り換えに踏み切った人が多いことがわかる。一方、5~10年で借り換えた人も、約20~25%存在していた。

毎月の返済額が減少した人は全体の64.7%

気になるのは、返済状況の変化だ。


住宅金融支援機構の「2017年度 民間住宅ローン借換の実態調査」を元にグラフを作成


借り換えによって金利が低下したのは、全体の88.1%。5人に1人以上が、1%以上低下したことになる。


住宅金融支援機構の「2017年度 民間住宅ローン借換の実態調査」を元にグラフを作成


また、借り換えによって返済期間が短期化した人は全体の72.1%。こちらも、5人に1人以上が、返済期間を10年以上縮めたことになる。


住宅金融支援機構の「2017年度 民間住宅ローン借換の実態調査」を元にグラフを作成


結果として、毎月の返済額が減少した人は全体の64.7%。~1万円以下減少が一番多く26.1%だった。


返済額の減少分の使い道だが、「生活費」が最も多く45.0%、次いで、「貯蓄」30.0%、「教育資金」26.8%、「貯蓄(リフォーム資金)」12.9%だった。(写真:アフロ)

2500万円の借り換えで350万円の効果が出るかも!?

一般的に、借り換えた方が有利と言われる条件は3つ。


  • ローンの残債が1000万円以上ある。
  • 返済期間が10年以上残っている。
  •  借り換え前後の金利差が1%以上ある。


最近はネットで簡単な借り換えのシミュレーションができる。試しに、全国銀行協会の「ローン借り換えシミュレーション」を利用して、ボーナス返済や諸費用などは除外した単純な計算をしてみた。


写真は全国銀行協会の「ローン借り換えシミュレーション」のキャプチャ。返済額は、元利均等返済方式で算出する。これはあくまで単純計算なので、実際には銀行などでしっかりと相談したい。


「民間住宅ローン借換の実態調査」では、5年以下での借り換えで、2000万円超3000万円以下の融資を受けていることが多い。それを参考にして、借り入れから5年で残期間が30年、全期間固定金利型で2500万円を借り替えた場合を想定しよう。


5年前の2013年9月の新規借入金利(借入期間:20年超35年以内)である2.52%と現在の金利である1.74%(借入期間:20年超35年以内)を入力したところ、


●毎月返済額 

借り換えなかった場合:9万9041円 

借り換えた場合:8万9189円

借り換え効果:9852円


●年間返済額

借り換えなかった場合:118万8492円 

借り換えた場合:107万268円 

借り換え効果:11万8224円


●総返済額(支払総額) 

借り換えなかった場合:3565万4760円 

借り換えた場合:3210万8040円 

借り換え効果:354万6720円


となった。


借り換えの際には、借り換えにかかる事務手数料や保証会社に払う保証料、登録免許税などを含む司法書士費用といった諸経費がかかることを忘れずに。借り換えの金額にもよるが、2500万円なら40~50万円程度を見ておこう。


最近は、借り換え時のローンでも、団信に上乗せする疾病保障が充実してきている。ガンだけでなく、脳卒中や急性心筋梗塞での入院でも残債がゼロになったり、ケガや病気で就業不能になると毎月の返済を肩代わりしてくれたりする借り換えローンもある。ただし、高齢での乗り換えでは、手厚い団信に加入できなこともあるので、そういった観点から早めの借り換えを検討してもいいだろう。


日銀の出口戦略で長期金利の上昇が噂される昨今。自分たちが借り換えしたほうが有利かどうかは、積極的に見直すことをオススメしたい。


最終更新日:2018年11月27日

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