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公示地価・基準地価・路線価……。土地価格の違いを知っておきた...

2019年01月22日

コージー林田

公示地価・基準地価・路線価……。土地価格の違いを知っておきたい

土地は「一物五価」が当たり前?

公示地価・基準地価・路線価……。土地価格の違いを知っておきたい

GYRO PHOTOGRAPHY/アフロ

土地には5つの価格がある

ひょんなことから、親がとある場所に土地を持っていることが判明した。40年近く前に購入したらしいが、複数の親戚と一緒に購入したため名義が複雑で、かつ立地が良くないので、なかなか売れずに今に至ったという。とはいえ、40年も経っていれば、結構な金額で売れるのではないだろうか。


言い訳がましいが、「お金目当てではなく、興味本位で価値を知っておきたいなー」と思って、こっそりと「公示地価+住所」で検索。すると、なかなか良いお値段じゃないですか。ちなみに、これを調べたのが9月下旬だったのだが、調べた頃に「基準地価が公表された」とのニュースがあった。公示地価に基準地価? 土地っていくつも価格があるの?


個別の土地はその地域の相場に加えて、形状や立地、地盤による評価などさまざまな要因で決まっている。住宅取材においてそのあたりの話を聞くことはあったが、公示地価や基準地価などをしっかりと調べたことがなかった。これは不勉強。


実は、土地は「一物四価」と言われている。ある時点で同一市場の同商品は同一価格になるという「一物一価」は有名だが、土地には4つの価格があるということ。それは、調査主体と調査目的、調査方法、調査・発表時期が異なる、「公示地価」「基準地価」「路線価」「固定資産税評価額」だ。これに、前述した個別の土地の値段である「実勢価格」を加えて、「一物五価」とする場合もある。

価格がいくつもあるのは、調査する主体とその目的が異なるから

公示地価

最も有名なのは、発表ごとに大きく報道される「公示地価」だろう。地価公示法という法律に基づき、1月1日時点の地価を国土交通省が調査して、全国2万6000地点の商業・工業・住宅地の1㎡辺りにおける価格を3月下旬に公表。土地取引や銀行融資の担保基準などに使われることが多い。2018年の商業地の最高価格地は、12年連続で銀座の「山野楽器銀座本店」。1㎡当たり5550万円で、昨年よりも500万円アップした。


都内では荒川区などの北東部で公示地価が上昇している。写真は荒川区の道灌山通り。(写真:アフロ)


基準地価

「公示地価」を補完する役割なのが「基準地価」だ。これは、国土利用計画法という法律に基づき、7月1日時点の1㎡辺りの地価を都道府県が調査して9月に公表する。「公示地価」は都市計画区域内が対象だが、「基準地価」は域外も対象。都市部以外の土地も確認することができる。また、1月1日に調査される「公示地価」と同じ土地もあるので、半年間の土地価格の変動を見ることも可能だ


国土交通省の「土地総合情報システム」では、公示地価・基準地価を確認できる。写真は「土地総合情報システム」の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」のキャプチャ。


路線価

「路線価」は、相続税や贈与税を申告するときの土地評価に使用。道路に面している標準的な宅地の1㎡辺り価額が国税庁のサイトで確認でき、公示価格の8割の水準となっている。この価格をもとに「路線価方式による宅地の評価」に基づき、土地の形状などを考慮した最終的な価格が決定される。


固定資産税評価額

「固定資産税評価額」は、その名の通り固定資産税を決めるための評価額だ。公示価格の7割が水準となっており、3年ごとに見直される。算出方法は、固定資産税路線価を元にして市町村(東京23区は都)が計算しており、土地の所有者には4~6月頃に税金の納付通知が送られてくる。


写真は東京都主税局の「路線価公開(23区)」のキャプチャ。


実勢価格

ちなみに、実勢価格は相場や土地の形状、売主と買主個別の理由によっても変化するので、一概には言えない。しかし、目安になるものはある。それが、「不動産取引価格情報提供制度」だ。2006年4月から、不動産取引当事者へのアンケートを基に実際の取引価格情報を蓄積。これまでに約327万件の情報を提供し、毎年約30万件追加されているという。これも、前述の「土地総合情報システム」から確認できる。



土地の価格では公示地価や路線価の金額が話題に上ることが多い。しかし、それぞれの公表目的や価格特性を知っておくと、どの価格をどういうときに使うかわかる。土地探しの時は公示地価や取引価格を参考に、相続の時は路線価を参考に、というように目的に応じて調べてみるといいだろう。


参考サイト

最終更新日:2019年01月22日

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