アパートを買わなくても不動産投資ができる！ REITって何？

あの有名ホテルにも投資ができる！

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写真：GYRO PHOTOGRAPHY/アフロイメージマート

ネット証券でも買えるREIT商品で不動産投資デビュー

住宅は人生で最も高額な買い物。多くの人にとっては一生に一度のことだろう。しかし、なかには不動産投資で、不動産を何度も売買している人も存在する。「自分とは縁遠い話」と思ってしまう一方、人生100年時代、老後資金2000万円などといわれる昨今、資産運用の一手段として、気になる部分もあるかもしれない。不動産投資は気になるけれど、実際に物件を購入するのはリスキーだし資金もない。そんな人は「REIT」を検討してみてはどうだろうか。

REITはReal Estate Investment Trustの頭文字を取った略語。日本では「不動産投資信託」と訳される。その名の通り、投資信託の仲間である。元々はアメリカで誕生した金融商品で、国内REITは「J-REIT」という言われ方もしている。

投資信託は、投資家から集めたお金をまとめて大きな資金にして、運用の専門家である投資法人が株式や債券などに投資・運用して、その配当益を投資家に分配する商品のことだ。これを、不動産に特化させたのがREITと考えれば分かりやすい。

つまり、REITとは、投資家から集めたお金をまとめて大きな資金にして、運用の専門家である投資法人がオフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品である。証券取引所に上場している金融商品なので、ネット証券に口座を持っていれば、スマホやパソコンで購入可能だ。

REIT商品を購入するかは、「目論見書」と「資産運用報告」を参考に

もう少し分かりやすいように、実際のJ-REIT商品をひとつ例にとって説明しよう。

「星野リゾート・リート投資法人投資証券」は、星野リゾート・アセットマネジメントを投資法人とするホテル特化型のREIT商品で、基本的には、星野リゾートの物件を中心に投資を行っている。価格は2019年11月22日時点で一口57万3000円。2019年10月期の予想分配金は1万3110円、2020年4月期の予想分配金は1万3230円になっている。

写真は星野リゾート・リート投資法人のホームページ

この「星野リゾート・リート投資法人投資証券」を一口購入すれば、そのお金は星野リゾートのホテル開発や運営に回される。そこから生み出された利益のうち、一口あたり約2万6000円が毎年、分配されるというわけだ。いい方を変えれば、星野リゾートのホテルの一口オーナーといったところだろう。

このようなREIT商品は60銘柄以上存在しており、いくつかのタイプにわけられる。例えば、「星野リゾート・リート投資法人投資証券」はホテル主体型。ほかには、大型マンションなどに投資する住居主体型、オフィスビルに投資する事務所主体型、サービス付き高齢者向け住宅などの老人ホームなどに出資するヘルスケア主体型、倉庫などの物流施設に出資する物流施設主体型、さまざまな施設に分散投資する総合型などだ。

どのREIT商品を購入するかは、「目論見書」と「資産運用報告」を参考にしよう。目論見書は、投資法人の仕組みや運用方針、運用体制、投資リスク、手数料や申込み方法、換金方法などを記載したもの。資産運用報告書は、「保有物件」「投資法人の運用状況等の推移」「分配金等の実績」「今後の運用方針」「主要な保有資産」「借入状況」などが記されている。

REITのメリット・デメリットとは

REITにはメリットと同時に、もちろん、リスクもある。

メリット

不動産投資と違い、一口10万円程度から購入できる。
複数の不動産に分散投資ができる。
現物の不動産と違いネット証券で売買できるので、換金性が高い。
運用は専門家が行うので、通常の不動産へ直接投資する場合のような物件の維持やテナント管理といった手間が省ける。

デメリット

不動産市況の悪化によって、購入したREITが保有している物件の賃料収入が減ったり、保有物件そのものの価格が低下したりすることで、価格や分配金が変動する可能性がある。
長期金利の変動で収益が悪化し、価格や分配金が変動する可能性がある。
地震や台風といった自然災害や火災などで、REITが保有している不動産が被害を受ける可能性がある。
REIT商品を運用している投資法人が倒産する可能性がある。

ただし、これらのリスクは実際の不動産投資や株、債券にも通じるものだ。上記のメリットとデメリットを踏まえると、REITに向いている人は、次のような人と言えるだろう。

REITに向いている人

現物の不動産物件を買うほどの資金はなく、少額から不動産投資を始めたい人。
管理や売買手続きといった手間をかけずに不動産投資を行いたい人。
高リスクハイリターンではなく、低いリスクで安定した収益を上げたい人。
いざというときにすぐに現金化したい人

現在は高値圏のREITだが、投資は慎重に

個別の情報だけでなく、REIT全体の値動きを示す値もある。それが、「東証REIT指数」。東京証券取引所に上場するすべてのJ-REITを対象とした時価総額の加重平均指数で、株で言えば「日経平均株価」と同じようなものだ。

2019年年初の東証REIT指数は1750.87。11月22日時点では2211.21と約3割上昇している。これは、日経平均株価の約1割上昇よりも2割近く高い値だ。その理由には、株の代替としての購入や分配金の利回りの高さ、長期金利が低いことによる不動産市場の活況、オフィスやホテル需要が堅調なことなどが上げられる。

写真は2019年年初から11月半ばまでの東証REIT指数の動き。東京証券取引所のホームページより抜粋

しかし、これらは必ずしも永続するものではない。東京オリンピック・パラリンピック以降は、オフィスやホテル需要にも一段落が訪れるという予想もある。REITは分配金も高く、現物の不動産投資よりも手軽だ。だからといって、すぐに飛びつくのではなく、吟味してよく検討の上、投資することが重要だろう。

参考サイト