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データが証明!高学歴な人ほど高額マンションを買っていた

2015年05月14日

平賀功一

データが証明!高学歴な人ほど高額マンションを買っていた

平賀 功一の最旬コラムNo.34

データが証明!高学歴な人ほど高額マンションを買っていた

やはり日本も「学歴社会」だった!?

日本には「隣の芝生は青い」という言葉があります。「他人のものは良く見える」という意味ですが、お住まいの地域や勤務先での人付き合いにおいて、特に学歴や年収といった“隣の芝生”は気になるものです。

「会社の上司はいつもインテリぶっているが、一体どこの大学出身なのだろう」「自宅の隣に住む○○さんのご主人は銀行マンって聞いているけれど、どの程度の収入があるのかしら?」―― 誰もが興味をかき立てられ、芝生が青々と茂っているのか、はたまた枯れているのか知りたがります。

一体、どうして私たちは他人の学歴や年収が気になるのでしょうか?――

その手がかりとして、独立行政法人「労働政策研究・研修機構」による学歴別の生涯賃金に関する調査(推計)によると、高学歴な人ほど生涯賃金が高い傾向にあることが分かりました。学歴と年収には一定の相関関係が認められるのです(下図)。「一流大学を卒業して大企業に就職し、高所得を手にして大金持ちになりたい」という根源的な欲求が根底にあるからです。“隣の芝生が青く見える”(年収や学歴が気になる)のは、羨望(うらやましさ)や嫉妬(やっかみ)が人間の深層心理に働きかけている証左です。

【図表】男女別 学歴ごとの生涯賃金(2009年)
・中学卒:(男性)2億1000万円/(女性)1億4000万円
・高校卒:(男性)2億4000万円/(女性)1億8000万円
・短大卒:(男性)2億4000万円/(女性)2億円
・4大卒:(男性)2億8000万円/(女性)2億4000万円
 (出所)独立行政法人 労働政策研究・研修機構

学歴とマンション価格には相関関係があった/住まいサーフィン調査

そうした流れのなか、今回、学歴とマンション価格にも一定の相関関係があることが分かりました。不動産ビッグデータを取り扱う「住まいサーフィン」が独自調査し、その結果を本稿に情報提供してくれました。

上図は、大卒以上の学歴を有する人が多く住んでいる地域の最寄り駅(東京23区内)をピックアップして順位付けし、そのうえに各駅の新築マンション相場価格を組み合わせてプロットした図です。大卒比率が高まるほど、新築マンション相場価格も上昇しており、両者には一定の相関関係があることがデータによって裏付けられました。

取得可能な住宅価格を測る指標として、しばしば「住宅の取得可能価格は年収の5倍」といった年収倍率が取り上げられますが、たとえ年収倍率が5倍でも、年収が400万円の人(年収400万円×5倍=2000万円)と同800万円の人(年収800万円×5倍=4000万円)では住宅価格に2倍の差が生じます。

そう考えると、学歴とマンション価格に相関性があっても決して不自然ではありません。高学歴な人ほど生涯賃金が高い傾向にある中で、“身の丈”に合った予算設定が各人によって自然となされているわけです。

教育方針や進学率など、今や「学区」がマンション価値をも左右する

データ提供していただいた住まいサーフィンの運営会社「スタイルアクト」の原田吾一氏(1級ファイナンシャル・プランニング技能士)に話を聞くと、「学歴と年収(=マンション価格)は比例します。東京23区内で大卒比率上位1~10位の駅の平均年収は649万円、11~30位は639万円、31~90位は624万円、91~150位は610万円、151~250位は546万円、251位以下は487万円と、大卒比率が高い駅群ほど平均年収が高くなっています」。

さらに、同氏は「住まいサーフィンで不動産購入市況セミナーを行うと、検討エリアの平均世帯年収や学歴を知りたいというニーズに加え、学区を気にしている人が少なくないことに気が付きます。いい教育を子供に受けさせたいという親心なのでしょう」と付言します。

「不動産仲介業者にヒアリングすると、文教地区と呼ばれる学区に立地するマンションは経年による価格の目減りが少ないと口々に言います。裕福な家庭ほど子供への教育投資が活発になりやすいなか、学歴や所得水準・教育熱の高い人たちが同一エリアに集まることで、その地域の“ポテンシャル・バリュー”(地域価値)が醸成され、エリア需要が底堅くなることで、当該地域内のマンション価値向上に資するのです」(原田氏)。

最後に「ご自身の住んでいる場所や住みたいと思う場所における居住者属性(学歴や所得水準)を知るためにも、データ活用により住環境をリサーチするのが失敗しない住宅選びの第一歩です。今回のデータを基礎とした駅ごとの大卒比率ランキングも、弊社の運営する住まいサーフィンで公表しています」と同氏はアドバイスします。

ビッグデータを活用したマイホーム探しが、これからは主流に!

今回の取材を通じ、不動産ビッグデータの活用がマイホーム探しのスタンダードになる日は遠くないと感じました。データ提供いただいた「住まいサーフィン」では簡単に中古マンションの時価や相場を確認できます。マンション名と号室を入力するだけで、165万戸の取引価格がリアルタイムに把握できます。これからは、こうしたサービスを上手に活用しながら、将来価値の高いマイホーム探しをするといいでしょう。

今後、隣の芝生を気にするのではなく、隣人に「気にされる」(羨望の的になる)ためにも、年収や学歴、教育水準といったエリア特性を把握した住宅選びが欠かせません。将来、マイホームが収益不動産として機能すれば、不動産所得という貴重な収益源の確保にもなります。インフレ期待の高まりを受け、不動産投資市場のセンチメント(地合い)は改善しています。マイホーム選びの成否が生涯収入をも左右する ―― いまや、決して夢のような話ではなくなっています。

最終更新日:2015年05月14日


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