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マンション管理会社の受託管理戸数ランキング2015年

2015年07月30日

平賀功一

マンション管理会社の受託管理戸数ランキング2015年

平賀 功一の最旬コラムNo.45

マンション管理会社の受託管理戸数ランキング2015年

マンション管理業界は「成長期」から「成熟期」へ

突然ですが、読者の皆さんは日本にマンション管理会社が何社あるか、ご存じでしょうか。国土交通省によると2014年3月末現在、2320社が全国でマンション管理組合の運営業務を支援しています。

2001年8月に施行された「マンション管理適正化法」により、マンション管理業を営むには業者登録が必須になりました。登録に際しては、経営の安定化を図るべく一定額の資本金(財産的基礎)を有すること、また、一定数の管理業務主任者を各事務所に設置すること ―― といった厳格な登録要件が設けられ、これらを全部クリアして初めて、マンション管理会社として正式に活動できるようになります。悪徳の疑いがあったり、財政資力不足の管理会社を未然に排除しようという狙いが本法にはあります。

上述した2320社という数字が多いのか少ないのかは判断に迷うところですが、今般の傾向として、この数字が大きく減ることも増えることもありません。業者登録数は横ばいを維持しており、マンション管理業界が「成長期」から「成熟期」へと移行する変革期に差し掛かっている証左と解されます。

上位15社で全体の50%のシェアを占める寡占化状態

「分譲マンション事業は2度おいしい」―― 業界関係者の間では、言わずと知れた周知の事実です。マンション分譲時、販売価格に上乗せした利ざやで一度稼ぎ、続いて今度は系列管理会社に管理業務を受託させることで、分譲後も引き続き安定的な利益を確保することができるからです。

マンション管理というビジネスは、規模の利益(スケールメリット)が売上の拡大につながる収益構造になっています。要は、受託管理戸数が多ければ多いほど、儲かる仕組みなのです。そのため、大手が中小を吸収合併するといった買収劇が今まで何度も繰り返されてきました。

リーマンショックの勃発から間もない2009年1月、野村リビングサポート(現在の野村不動産パートナーズ)がゼファーからゼファーの子会社であるゼファーコミュニティーの全株式を取得しました。また、長谷工コーポレーションも子会社である長谷工アネシスを通じ、ニチモコミュニティ(ニチモの管理子会社)の全株式を取得しています。ご存じ、ゼファーもニチモも民事再生法の適用を申請し、経営破綻した分譲マンション業者です。

こうした結果を受け、マンション管理を取り巻く業界勢力図は「勝ち組」「負け組」といった優勝劣敗が鮮明になりました。下表は、マンション管理新聞社が調査・公表したマンション管理会社の受託管理戸数ランキング(2015年3月時点)ですが、全2320社のうちの上位15社だけで50.6%のシェア(占有率)を占めるほど、大手寡占化の進行が加速しています。


企業規模の拡大を目指し、業者間の合従連衡が加速する

よく見ると「三菱地所」を冠した管理会社が7位と13位にそれぞれランクインしています。これは三菱地所と丸紅が2014年7月、共同株式移転により持ち株会社を設立したことで、「三菱地所コミュニティ」と「三菱地所丸紅住宅サービス」が併存するようになりました。

振り返れば2006年2月、「三菱地所コミュニティーサービス」と「藤和コミュニティ」が合併して「三菱地所藤和コミュニティ」が誕生しましたが、2011年4月に社名変更し、現在の「三菱地所コミュニティ」へと変遷をたどっています。

また、5位の大和ライフネクストは昨年(2014年)10位でした。大和サービスとの合併により受託管理戸数を増やしたことで、今年はランクアップへとつながっています。

今後も、こうしたマンション管理業界の合従連衡は繰り返されるでしょう。すでに人口は減少し始めており、さらに2019年からは世帯数も減少し始めると予測されています。市場の縮小が避けられないなか、マンション管理各社は企業規模の拡大に躍起です。「食うか、食われるか」―― 下克上のサバイバル合戦が繰り広げられています。

すでに分譲マンションにお住まいの方々、さらに購入を検討している人も含め、こうした業界動向に関心を持ち、情報感度を高めておきましょう。

最終更新日:2015年07月30日


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