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マイホーム取得の障壁「頭金不足」 3つの解決方法

2015年08月14日

平賀功一

マイホーム取得の障壁「頭金不足」 3つの解決方法

平賀 功一の最旬コラムNo.47

マイホーム取得の障壁「頭金不足」 3つの解決方法

東証一部上場企業のサラリーマン 今夏のボーナスは平均で約91万円

サラリーマンや公務員の読者の皆さん、今夏はいくらのボーナスが支給されましたか?―― 経団連が発表した大手企業の夏のボーナス調査によると、その額は平均で約91万円となり、3年連続の増加となりました。また、国家公務員には約62万円(管理職を除く)が支給されており、こちらも昨夏比で5.7%増加しています。

こうしたボーナス増はマイホーム検討者にとって、自己資金を上積みできる絶好のチャンスとなるわけですが、住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査(2014年度)」によると、新築マンションを購入した人の頭金は平均で約837万円。比率にするとマンション価格の21.2%となり、「頭金は2割」という基本セオリー通りの結果となっています。

ただ、上述したボーナス支給額は、一部上場企業の社員や公務員といった所得環境に恵まれた人たちの場合であり、中小・零細企業のサラリーマンが受け取れる金額はおそらくもっと少なくなるはずです。そもそも、私のような個人事業主や自営業者には“無縁の話”(ボーナスがない)であり、多くの人にとって頭金不足は、マイホーム購入の障壁となって前途に立ちはだかります。

そこで、本稿では頭金不足解消の一助となるよう、上手な資金援助の受け方について、代表的な3つの方法をご紹介します。

借用書を作成し、親から頭金の一部を借りる

まず始めは「親から借りる」という方法です。大前提として、子供に資金援助できるだけの預貯金が親にあることが必須条件となりますが、ローンの審査も保証料の支払いも不要なのが最大の利点です。親に甘え過ぎず、一定の自立性を確保したい人に利用してほしい援助方法といえます。

注意点としては「催促なしの、ある時払い」と思われ、事実上の贈与と見なされないようにしなければなりません。借入金額や借入期間、返済方法、金利などを記載した借用書を作成し、「贈与」ではなく「金銭貸借」であるという“証拠固め”をしておく必要があります。さらに、「毎月返済している」という事実を証拠(記録)として残せるよう、口座振替を利用することも忘れないようにしましょう。親から借りているという事実関係が明白に証明できていれば、贈与と疑われる心配はありません。

親に共同出資者になってもらう/共有名義の活用

次に、親から借りても返済できる自信がない、あるいは贈与税の各種特例(後述)の限度額を超えて多額の援助を受ける場合には、親子で共有名義にする方法があります。

共有とは、各共有者(親と子供)がそれぞれの出資割合に応じてマイホームの名義を共同所有する行為です。親と子の両者が力(資金力)を合わせて1つの住宅を手に入れようというわけです。将来、もし親と同居することになっても、互いの名義が併存していることで、二世帯生活への移行もスムーズに行なえます。

しかし、ここでも注意点があります。相続が発生した場合です。たとえば、親が死亡して親の持分(所有権)が兄弟に引き継がれたとすると、相続した兄弟が新たな共有名義人になります。そのため、ローンを借り替えたり自宅を売却しようとした際、兄弟の同意が必要になります。

法律上、すべての共有者に同意を求めなければならないため、1人でも反対者がいると、円滑な取引ができません。生前時に遺言を作成しておくなど、“争族”にしないための準備が欠かせません。

税制上の「非課税枠」を上手に活用する

そして最後は、税制上の「非課税枠」を上手に活用する方法です。2015年度税制改正により、住宅取得資金の贈与税の非課税額が下表のようになりました。2017年4月に消費税率が10%へ引き上げられるため、その反動減を回避すべく、契約年によって非課税額が変動します。取得する住宅の契約年に融通が利く人は、前もって購入スケジュールを調整しておくと、その効果(非課税額)を最大限に享受できるようになります。


※上記以外の人:消費税率8%の適用を受けて住宅を取得した人や、消費税が課されない個人間売買により中古住宅を購入した人


なお、この非課税制度は「相続時精算課税制度」と組み合わせて利用することができます。相続時精算課税制度では使途を問わず、2500万円までの非課税枠が用意されていますので、住宅取得資金の贈与税の非課税額と合計すると、相当額の贈与が非課税の範囲内で行なえます。適用条件を確認し、頭金不足の解消に役立ててほしいと思います。

最終更新日:2015年08月14日


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