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10%増税まで1年半 なぜ中古住宅は消費課税されないの?

2015年09月25日

平賀功一

10%増税まで1年半 なぜ中古住宅は消費課税されないの?

平賀 功一の最旬コラムNo.52

日本の総理大臣はあと3年間、安倍氏が続投する見通し

9月20日、政界ではとても重要なイベントが開催される予定でした。「予定でした」と表記したのは、実際には開催されなかったことを含意するのですが、その重要イベントとは自民党の総裁選挙です。

9月8日が選挙の告示日だったのですが、最終的には誰も立候補せず、現在の安倍総裁(首相)が無投票再選となりました。その結果、総裁選は実施されなかったのです。今もって安倍政権は強い求心力を維持しており、党内での高い支持があることをうかがわせます。

なぜ、冒頭に総裁選の話を持ってきたかというと、総裁の任期は3年ですので、衆議院の解散がない限り、あと3年間は安倍氏が総理大臣を続投する見通しとなりました。近頃は集団的自衛権を行使可能とする「安全保障関連法案」を可決・成立させるなど、日本の安全保障政策ばかりに批判が集まっていますが、2014年4月に消費税率を8%へ引き上げたのも安倍政権です。

消費税率が8%へと引き上げられた際、住宅市場では駆け込みと反動減により取引は停滞を余儀なくされました。新設住宅着工戸数(国交省)は12カ月連続で前年同月比マイナスとなる散々な結果です。

安倍総裁は首相の座を堅持したことで、予定通り2017年4月に消費税率を10%へ引き上げるでしょう。同じ与党の公明党が「軽減税率」の導入を強く主張していることからも、10%増税の実現は必至といえます。

そのためマイホーム検討者には、またしても1年半後に「増税」というハードルが突きつけられます。10%増税へのカウントダウンは始まっているのです。増税前に駆け込みたいと考えている人は、スケジュールを工夫する必要があります。

中古住宅の個人間売買は「事業」に該当しない

そこで、一考に値するのが中古住宅です。中古住宅の個人間取引では消費税が課税されないからです。

なぜ、中古住宅は非課税かというと、「個人は課税事業者に該当しない」というのが理由です。税法で、消費税の課税対象となる取引は「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等、および、外国貨物の輸入」と規定されています。「資産の譲渡等」とは、簡単にいえばマイホームを売却することです。

ポイントとなるのが「事業者が事業として対価を得て行う」という表現で、ここでいう「事業」とは不特定多数の人を相手に継続的に商取引を行う行為を指します。「事業」=「商売」と換言してもいいでしょう。

自宅を売却する行為は「事業」に該当しないため、その結果、個人間売買で中古住宅を購入しても消費税は課税されません。利潤を目的とした商行為とはみなされないため、個人間取引では非課税となります。1年半後に税率が10%へ引き上げられても、消費税を気にする必要はありません。

再販業者を売り主とする中古住宅は消費税の課税対象

ただ、すべての中古住宅が非課税となるわけではなく、あくまで「個人間売買」に限定されます。たとえば、リノベーション会社が中古住宅を取得し、リフォーム後に同社が売り主となって中古住宅を再販した場合、その中古住宅は消費税の課税対象となります。

というのも、リノベーション会社は「事業」として中古住宅を売買しているからです。利益を目的とした「商売」として中古住宅を売り出しています。中古住宅の再販業者は課税事業者に該当するため、消費税の最終負担者となる消費者(中古住宅の買い主)は課税を免れません。「売り主が誰か?」によって課税の可否が異なってくる点には注意が必要です。

その他、中古住宅の売買以外にも「課税されるもの」と「課税されないもの」があります。ご存じの人も多いとは思いますが、以下に列挙してみました。税制は知っているか知らないかで、結果に大きな差が生じます。本稿を参考に、正確な知識を身に付けておいてください。

<消費税が課税されるもの>
 ・仲介業者に支払う仲介手数料
 ・住宅ローンの借入に伴う融資手数料
 ・登記手続きを司法書士へ依頼した場合の手数料
 ・建物の修繕工事費用
 ・マンション管理会社への業務委託費

<消費税が課税されないもの>
 ・管理費や修繕積立金
 ・マンション敷地内の駐車場使用料
 ・賃貸借した場合の家賃、敷金、礼金、更新料
 ・住宅ローンの金利
 ・住宅ローンに付保された団体信用生命保険料
 ・住宅ローン借入時の保証料

最終更新日:2015年09月25日


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