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五輪に向けて都内はこう変わる!5年後の湾岸マンション市況

2015年09月28日

平賀功一

五輪に向けて都内はこう変わる!5年後の湾岸マンション市況

平賀 功一の最旬コラムNo.53

五輪に向けて都内はこう変わる!5年後の湾岸マンション市況

五輪に向けて(写真:アフロ)

23区の新築マンション価格 リーマンショック前の水準まで上昇

およそ16年続いたデフレ経済からの脱却が視界に入ってきました。地価の下げ止まりマンション価格の上昇を示すデータが各所で目に付くようになりました。

7月に公表された今年(2015年)の路線価(国税庁)は、全国平均ではマイナス0.4%(前年比)と7年連続で下落したものの、下げ幅は縮小しており、東京、大阪、愛知といった大都市圏を中心に地価の上昇基調が確認されました。また、主要都市の地価動向を四半期ごとに調査している国土交通省の「地価LOOKレポート」(4月~7月調査)でも、調査対象の約3分の2の地区が地価上昇を示しています。

さらに不動産経済研究所によると、今年上半期(1月~6月)の東京都区部での新築マンション価格は6231万円となりました。6000万円超という価格は2008年上半期以来、7年ぶりのことです。リーマンション前の水準にまで、東京都内の新築マンション価格が回復(上昇)している証拠です。実に様々な経済指標から不動産価格の復調ぶりがうかがえます。

日銀の金融政策と東京での五輪開催決定が地価の上昇を後押し

その要因として真っ先に思い付くのが安倍政権によるアベノミクスです。第1の矢である「大胆な金融政策」が原動力となって、地価上昇を牽引しています。

日本銀行による「異次元の金融緩和」と「2%の物価安定目標」の策定により、蔓延していたデフレマインドがインフレ期待へと変化し始めました。円高修正(円安進行)や株価上昇、低金利がサポート要因となり、都市部を中心に地価やマンション価格が上昇し始めています。

さらに、こうした上昇圧力に拍車を掛けたのが東京五輪の開催決定です。「2008年の北京、2012年のロンドンに続き、2016年には東京でオリンピックを……」と招致活動を展開しましたが、残念ながら16年はリオデジャネイロ(ブラジル)に決定(敗退)。再び2020年の夏季五輪に立候補し、2013年9月、マドリード(スペイン)とイスタンブール(トルコ)を破り、1964年以来、2度目の開催を決定しました。

東京都の試算によると、2020年の五輪開催に伴う経済波及効果は約2兆9600億円になるそうです。訪日客増などを通じ、アベノミクスの「第4の矢」になるとの期待もささやかれます。Discover Tomorrow ~未来(あした)をつかもう~ とのスローガンを打ち立て、世界にポジティブな変革をもたらす大会を目指します。

新国立競技場と選手村を結ぶオリンピックレーンが間もなく完成

こうして2020年7月24日からの開催に向け、都内各所で再開発の機運が高まっています。いち早く整備が進む交通インフラとして、オリンピックスタジアムとなる新国立競技場と晴海の選手村を結ぶ「オリンピックレーン」が間もなく完成します。

現在、虎ノ門ヒルズの開業(2014年6月)と同時に開通した環状2号線(新橋~虎ノ門)の延伸工事が進んでおり、予定通り晴海地区まで延長されると、国立競技場と選手村を結ぶ最短ルートが出来上がります。東京五輪の幹線ルートとして、重要な道路の完成です。

また、東京五輪の開催決定を受け、品川駅周辺も活気づいています。JR山手線・品川駅と田町駅の間にあるJR東日本の車両基地跡で再開発計画が進行しており、オフィスや商業施設、住宅などからなる投資総額5000億円規模の大規模再開発が行われます。その計画では山手線の品川・田町駅間に30番目となる新駅を新設する予定で、2020年の五輪開催に合わせた暫定開業を目指します。日本のゲートウェイとして、国際的に魅力のある街を品川に出現させたい考えです。

品川駅前のビル群(写真:アフロ)


高いロケーション・バリューがタワーマンション人気を下支え

さらに、五輪関連施設が建設されるのを契機に臨海エリアにも熱い視線が注がれています。中央区晴海に選手村が建設されることになり、湾岸部のタワーマンション建設が盛んです。2020年までに10棟以上の高層マンションが建設される予定になっています。

いまや湾岸エリアの代表格となった豊洲は、もともと造船所を中心とした工業地帯でしたが、ショッピングセンター「ららぽーと豊洲」や新交通ゆりかもめの新駅設置など、再開発によるイメージの向上で人気が高まっていきました。分譲価格の割安感も魅力の1つで、2003~2004年頃、豊洲で分譲された「プライヴブルー東京」(東急不動産など)や「東京フロントコート」(東京建物など)の坪単価は180万円前後でした。

ところが、ミニバブルの到来により2006年に分譲された「アーバンドッグパークシティ豊洲」(三井不動産など)は同230万円と、3割の上昇。その後、2008年9月のリーマンショック、2011年3月の東日本大震災、さらに2014年4月の消費税率引き上げと、分譲マンション市場はいくつもの試練に直面しましたが、それでも湾岸エリアのタワーマンション人気は衰えませんでした。現在、分譲中の「パークホームズ豊洲 ザ レジデンス」(三井不動産など)の坪単価は320万円程度とされています。

豊洲のビル街(写真:アフロ)


冒頭で触れたように都心のマンション価格は全体的に上昇傾向にあります。そのため、中には供給過剰感や五輪終了後の価格下落リスクを懸念する人もいるでしょうが、日本有数の商業地・銀座まで2キロ程度の距離という高いロケーション・バリュー(資産性)がタワーマンション人気を下支えます。

臨海部では五輪の開催を見込んで交通インフラの整備が進んでおり、BRT(バス高速輸送システム)の導入計画が進行しています。これまで久しく公共交通の空白地帯となっていた東京の湾岸エリアに交通ネットワークが充実することで、湾岸マンションの資産価値向上に一役買います。

五輪を契機に本格始動した東京大改造 ――。その姿が2020年にお披露目されます。


(写真:アフロ)

最終更新日:2015年09月28日


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