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団信否認で住宅ローンが借りられない場合の2つの救済法

2015年10月15日

平賀功一

団信否認で住宅ローンが借りられない場合の2つの救済法

平賀 功一の最旬コラムNo.56

団信否認で住宅ローンが借りられない場合の2つの救済法

現金購入者は約3割 7割前後の人は住宅ローンを利用

かつては「男子一生の仕事」と言われ、多額の住宅ローンを組み、30年近くにも及ぶ長期返済を余儀なくされても手に入れたいと考えるのが夢のマイホーム。「家賃は掛け捨て同然」「年金生活になっても家賃を払い続けなければならないのは家計への負担が大き過ぎる」として、今なお根強い持ち家志向が日本人の住宅観に内在しています。

とはいえ、わが国の持ち家率は約60%。10家族のうち6家族しかマイホームには住んでいません。“先立つもの”なくして、簡単には手に入らないからです。

国土交通省の「住宅市場動向調査(平成26年度)」によると、(1)注文住宅を新築(土地取得費を含む)するのに全国平均で4227万円、(2)新築一戸建て住宅(建売り)を購入するには同3684万円、(3)新築の分譲マンションは同3636万円、(4)中古の分譲マンションは同2141万円、(5)中古の一戸建て住宅は同2358万円 ―― の取得資金がそれぞれ必要になります。

本調査では住宅ローンの利用の有無についても聞いており、おおよそ7割前後の人が借金(社内融資を含む)をして念願のマイホームを取得しています(下記参照)。2000万円を超える大金を現金で用意できる人は決して多くないわけです。

<マイホームの取得費用(全国平均)/住宅ローンの利用率>
 (1)注文住宅を新築(土地を含む):4227万円/74.5%
 (2)新築の一戸建て住宅を購入:3684万円/73.7%
 (3)新築の分譲マンションを購入:3636万円/68.5%
 (4)中古の分譲マンションを購入:2141万円/62.5%
 (5)中古の一戸建て住宅を購入:2358万円/70.6%

それだけに、「物件選び」ばかりに気を取られず、「住宅ローンとの付き合い方」にも目を向ける必要があります。というのも、過去の病歴や持病の有無によっては団体信用生命保険(団信)への加入が否認され、住宅ローンが借りられない場合があるからです。多くの民間金融機関は団信加入を融資条件の1つにしており、未加入者には融資をしてくれません。

このことが一体、何を意味するのか?―― 生涯、賃貸暮らしの可能性を意図します。掛け捨て同然の家賃を払い続けなければなりません。人生設計をも狂わせかねない緊急事態の到来です。

「ワイド団信」の登場で、否認者にも救済の手が差し伸べられる

当然、こうした事態は金融機関サイドも歓迎していません。住宅ローンの借り手の減少は、同時に自行の収益圧迫をも意味するからです。そのため、各行は融資姿勢を軟化させており、救済策を用意しています。

まず1つが連帯保証人を立てる方法です。住宅ローンの借入者が病気や事故などで返済できなくなっても、連帯保証人に債務保証してもらうことで未回収リスクを低減しようというわけです。主契約者(債務者本人)が返済に困窮しても、連帯保証人に代わりに支払ってもらえば、金融機関は“取りっぱくれ”の心配から解放されます。

そして、もう1つの救済策が「ワイド団信」の活用です。ワイド団信とは、健康上の理由で従来の団信を否認された人でも加入できるよう、引受け条件を緩和した団体信用生命保険です。その結果、「高血圧症や糖尿病、肺炎などでも加入できる可能性が高まりました」(三菱東京UFJ銀行)。

注意点として、最初の連帯保証人に関しては誰もが保証人になれるわけではなく、おそらく会社の上司や大学の先輩などは認められないでしょう。血縁関係があり、かつ、一定の返済能力を有することが必要になります。保証会社は連帯保証人の属性を判断基準の1つに据えていますので、人選には苦労が伴います。

また、ワイド団信については借入時と完済時の年齢を厳格化している金融機関が多く、借入時の年齢は50歳未満、完済時は同80歳未満としているケースが目に付きます。さらに、診断書の提出を求めてくる場合もあり、事前に病院で健康診断を受ける手間が掛かります。住宅ローンを借りるのも、ひと苦労というわけです。

繰り返しになりますが、今後は「物件選び」ばかりに気を取られず、「住宅ローンとの付き合い方」にも目を向ける必要があります。

『健康あってのマイホーム購入』―― 自身の健康管理も住宅購入には欠かせないことを、本稿でご理解いただきたく思います。 

最終更新日:2015年10月15日


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