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横浜の「傾きマンション」5分の4の賛成だけでは建替え不可

2015年10月23日

平賀功一

横浜の「傾きマンション」5分の4の賛成だけでは建替え不可

平賀 功一の最旬コラムNo.57

イメージ写真です。本文とは関係ありません。

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「杭打ちショック」の余波 集合住宅696件が調査対象と判明

これまで世間では様々な「○○ショック」がありました。2005年にはマンションの耐震強度偽装による「姉歯ショック」、2008年には米証券第4位のリーマン・ブラザーズの経営破綻に端を発する世界恐慌「リーマンショック」。さらに、今夏には中国の景気減速懸念による世界同時株安の出現「チャイナショック」など、例を挙げれば枚挙にいとまがありません。

そうしたなか、新たに登場したのが「杭打ちショック」――。2006年に三井不動産グループが販売を開始した横浜市都筑区の4棟から成る団地型マンション「パークシティLaLa横浜」(総戸数705戸)で、4棟のうちの1棟の建物が傾いている事実が10月13日に判明しました。傾斜した棟は杭(くい)の一部が支持層に到達しておらず、杭打ち工事を担当した旭化成建材の社員がデータを改ざんしたことが原因とされています。

これを受け、10月22日に開催された旭化成建材の会見によると、同社が過去10年間に手がけた杭打ち工事は全国で3040件あり、そのうちの696件が集合住宅であることが分かりました。ただ、「ここで言う集合住宅は分譲マンションのほか、賃貸マンションやアパート、寮なども含まれる」(旭化成建材の取締役)と説明しており、賃貸住宅にお住まいの人も決して安泰ではないことになります。

旭化成建材が杭工事を行なった住宅の居住者の心中は察するに余りありますが、騒動の発端となった「パークシティLaLa横浜」については、販売した三井不動産レジデンシャルが「傾いた棟を含む4棟すべてを一括で建て替える」と住民説明会で社長が提案しています。毀損した企業イメージを少しでも早く回復したいという同社の“焦り”が感じ取れます。

しかし、分譲マンションの建て替えは容易ではありません。「団地型」といって、同じ敷地内に複数の区分所有建物(分譲マンション)がある場合、さらに建て替えのハードルは高くなります。一体どうして難易度が高まるのか、以下、その理由を分かりやすく解説します。

「全員の合意」から「5分の4以上の賛成」で建て替えが可能になる

「マンションの憲法」と言われる区分所有法が施行されたのが1962年(昭和37年)。今から53年前になります。

本法の施行前は「区分所有」という考え方がなく、民法の「共有」という考え方が準用されていました。そのため、共有物を変更したり処分したりする場合、民法の規定により共有者全員の合意が必要でした。共有者の中に1人でも反対する者がいると、建て替えられなかったのです。満場一致を是とした法体系になっていたわけです。

これでは機動的かつ柔軟な対応ができないため、建物の一部(専有部分)に所有権の成立を認め、建物管理に法的な拠り所を与えたのが区分所有法です。同法の施行時には建て替えに関する規定はなかったのですが、1983年(昭和58年)の改正で「建て替え決議」が新設され、「5分の4以上の賛成」という決議要件が誕生しました。

4棟全体で5分の4以上、さらに各棟それぞれで3分の2以上の賛成が必要

しかし、その際、団地型マンションを建て替えようとした場合のルールは未整備でした。「単棟型」といって、敷地に1棟だけが建設されている分譲マンション(単棟型マンション)であれば5分の4以上の賛成のみで建て替え決議は成立するのですが、団地型マンションについては明確になっていませんでした。

そのため、敷地の共有関係にある団地内の建物を建て替えようとした場合、民法の規定に立ち返り、敷地の共有者全員の合意が必要となりました。せっかく法改正したにもかかわらず、団地型マンションの建て替えまでは想定されていませんでした。

そこで、再度、2002年(平成14年)に法改正を行い、以下のような団地内建物の建て替え承認決議についての規定を追加しました。

敷地内の建物がすべて分譲マンション(賃貸マンションなどを含まない)であり、その分譲マンションを全部一括して取り壊し、その後、これまでの敷地の全部あるいは一部の土地に新たに分譲マンションを新築する場合、

 (A)団地内にある分譲マンション全棟で5分の4以上の賛成
 (B)団地内にある各棟の分譲マンションにおいて、それぞれ3分の2以上の賛成

上記(A)かつ(B)を満たして初めて団地内建物の一括建て替え決議が成立します。単棟型マンションとは異なり、5分の4以上の賛成だけでは建て替え要件を満たせないのです。

団地型マンションの1棟だけを建て替える場合は?

渦中の「パークシティLaLa横浜」では、全4棟のうち傾いているのは1棟だけですので、傾いている1棟だけを建て替えるという選択肢もあります。その場合は

 (C)建て替える1棟の分譲マンションで5分の4以上の賛成
 (D)全4棟の分譲マンション(敷地の持ち分割合)で4分の3以上の賛成

上記(C)かつ(D)を同時に満たすことにより、傾いている1棟だけを建て替えることができます。このように、団地型マンションの建て替えは単棟型マンションとは異なり、ハードルが高くなっています。

こうした点が被害者(マンション居住者)心理をさらに悪化させないよう、早急かつ丁寧な対応を加害企業および行政には求めたいものです。

最終更新日:2015年10月23日


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