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「申込金」「手付金」「頭金」の違いを理解できていますか?

2015年10月31日

平賀功一

「申込金」「手付金」「頭金」の違いを理解できていますか?

平賀 功一の最旬コラムNo.59

第2の姉歯ショックとなるか? 混迷を深める「傾きマンション」問題

横浜の「傾きマンション」発覚から2週間余り。調査が進むにつれ、事態は深刻さを深めるばかりです。10月下旬、横浜のマンションの杭工事を手がけた担当者とは別の担当者によるデータ流用の事実が明らかになりました。

その1件が北海道釧路市の道営住宅で、道の建設局長は会見で「2件目の流用が続けて発覚したことから、杭打ち業者の体質に問題があるといわざるを得ない」と厳しく指摘しています。1担当者による愚行ではなく、組織的な関与があるのではないか?―― 世間からは疑いの目が向けられています。

そのせいか、杭打ちショックの余波はマンションを購入しようと計画している人々にも伝播しており、購入時期の先送りや、あるいは購入対象を一戸建て住宅へと変更しようか考え始めるなど、マイホーム検討者の購買行動をも揺さぶり出しています。行政が提訴へと動けば、一連の騒動は刑事事件へと発展します。“第2の姉歯ショック”となる可能性が十分に考えられます。

こうして、改めて「不動産業はクレーム産業」であることを世間に知らしめてしまったわけですが、実は、不動産実務で最も多いクレームは売買契約に関するトラブルです。特に「申込金」と「手付金」については日常的に発生しています。被害者にならないためには、自ら知識武装するしかありません。そこで、本稿では「申込金」「手付金」「頭金」それぞれの性格について詳しく解説します。

申込金には「購入の意思確認」と「住戸の順位保全」の意味がある

ここでは新築マンションの購入を念頭に話を進めますが、契約したい物件が見つかったら購入希望者は最初に「申込金」を支払います。特に金額に決まりはありませんが、10万円が1つの目安(相場)となります。

営業マンに言われるまま、大多数の人が何の疑いもなく申込金を支払っていますが、そもそも申込金とはどういう性格の金銭なのか、分からないまま支払うのは危険です。申込金にはきちんとした意味があり、(1)購入の意思確認、(2)住戸の順位保全 ―― この2つの目的が込められています。

新規分譲の大規模マンションは抽選で購入者を決めることが珍しくありません。そのため、「とりあえず抽選に申し込んで、当選したら契約するか考えよう」という人が必ず出現します。こうした人を出来るだけ排除するのと同時に、当選後のキャンセルが発生しても次順位の人が繰り上げ当選できるよう、順位付けする役目も申込金には含まれています。きちんとした意味や目的が存在しているのです。申込金を支払う際には目的に間違いがないか、担当営業マンに確認しておくと安心です。

契約の「キャンセル料」が手付金の金銭的性格 決して頭金ではない

そして、運よく抽選に当選し、重要事項説明に問題がなければ売買契約へと進みます。この時点で支払うのが「手付金」です。マンション価格の10%が一般的な相場となります。

では、手付金とはどういう性格の金銭なのでしょうか。「契約成立後に買い主側から解約を申し出ると、支払った手付金は没収される」という話は聞いたことがあると思います。専門的になりますが、契約実務では手付金は「解約手付」と解され、解除権留保の手段として交付される性格の金銭として扱われます。

たとえば契約成立後、マンションの引き渡しを受ける前にご主人の転勤が決まったとします。家族全員で移転する場合、当然、マンションは必要なくなります。にもかかわらず契約を解除できなかったら、どうなってしまうでしょう。誰も住まないのに引き渡しを受けなければならず、住宅ローンや管理費・修繕積立金、さらに固定資産税も支払い続けなければなります。

本当なの?―― と思ったかもしれませんが、こうしたトラブルが発生しないよう、“キャンセル料”としての役割を持たせた金銭が手付金です。「解約手付」と解されるのは、そのためです。手付金を放棄する(没収される)ことで、売り主から損害賠償請求されずに契約解除できる決まりになっています。

最後に「手付金」と「頭金」の違いについて付言しておきます。よく両者を混同している人を見かけますが、上述のように手付金とは『望まない契約から逃れるための有効ツール』です。「手付金の没収」=「金をどぶに捨てる行為」ではありません。

最終的には売買代金の一部として扱われますが、本来、手付金の性格は頭金ではありません。解除権行使のための金銭が手付金というわけです。専門的な話にはなりますが、混同しないようご注意ください。

最終更新日:2015年10月31日


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