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管理費の「割安」「割高」度 どうやって判別すればいいの?

2015年11月12日

平賀功一

管理費の「割安」「割高」度 どうやって判別すればいいの?

平賀 功一の最旬コラムNo.61

管理費の「割安」「割高」度 どうやって判別すればいいの?

過分な負担は有害無益 求められる管理費の“ダイエット”

日本に分譲マンションが誕生して半世紀余り。今や、その数は全国で約613万戸、およそ1510万人が暮らす身近な居住形態として定着しています(2014年末時点/国土交通省)。特に東京都心ではその志向性が高く、東京カンテイの調査(2014年)によると3.8世帯に1世帯の割合で都民は分譲マンションに住んでいます。全国平均(8.3世帯に1世帯)の2倍以上という非常に高い密集度(人気ぶり)です。

しかし、その未来は必ずしも前途洋々とは言い難く、2005年の耐震強度偽装事件や横浜の傾きマンション問題など、時として住民の安全・安心を脅かす出来事が起こります。

加えて、国交省が5年ごとに実施している「マンション総合調査(平成25年度)」によると、管理費や修繕積立金を3カ月以上滞納している住戸がある管理組合は全体の37.0%、6カ月以上は22.7%、1年以上滞納している住戸のある分譲マンションは15.9%存在しています。こうした区分所有者による管理費・修繕積立金の滞納問題は特に高経年マンションで深刻化しており、円滑な管理組合運営の阻害要因となっています。

滞納する理由は人それぞれですが、視点を変えて「もしかしたら、管理費の設定金額が高過ぎるのではないか?」―― という疑問を持つことも必要でしょう。過分な管理費負担は区分所有者にとって有害無益に他なりません。管理費にも“ダイエット”が求められます。

そこで、解決への第一歩として管理費の適正範囲を知ることが重要となります。総会を開催し、区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成が得られれば、管理費は下げることができます。管理会社の顔色をうかがう必要はまったくありません。管理組合の裁量で管理費の金額は変えられるのです。

その参考となるよう、以下、本稿では管理費の適正範囲を知る手がかりとなる調査データを紹介します。

管理費は各部屋の広さ(専有面積)のみで決定するのが特徴

まずは基本知識の確認から始めましょう。そもそも管理費とは何なのか?―― マンション標準管理規約では、次に掲げる費用への充当金と説明しています。

(1)管理員の人件費
(2)公租公課
(3)共用設備の保守維持費および運転費
(4)備品費、通信費その他の事務費
(5)共用部分などへの火災保険料・損害保険料
(6)経常的な補修費
(7)清掃費、消毒費およびゴミ処理費
(8)マンション管理業者への委託業務費
(9)専門的知識を有する者の活用に要する費用
(10)居住者間のコミュニティー形成に要する費用
(11)管理組合の運営に要する費用
(12)その他、敷地および共用部分の通常の管理に要する費用

管理費とはマンション居住者が気持ちよく快適に過ごせるよう、共有持分に応じて区分所有者全員で負担するマンション管理のための“ランニングコスト”になります。

大きく「ハード面」と「ソフト面」に大別でき、建物や共用設備を清掃したり維持管理するためのメンテナンス費用(ハード面)、および、良好なマンションライフの実現に資するべく、管理人や管理会社に組合運営を支援してもらうためのサポート費用(ソフト面)で構成されます。

特徴としては、管理費の金額は各部屋の広さ(専有面積)のみで決定するという点です。専有面積が同じ50平方メートルなら、1階でも10階でも最上階でも管理費は同額です。南向きだろうと北向きだろうと関係ありません。すべて1平方メートル当たりの設定金額に専有面積を乗じて各室の管理費は決まります。そして、1平方メートル当たりの平均値を「規模別」と「階数別」で一覧にしたのが下表です。

たとえば総戸数400戸、35階建てタワーマンションの16階に住んでいるとします。自室の専有面積が70平方メートルだとすると、

・規模別(300戸~499戸/2011年)単価231.81円×70㎡=1万6226円
・階数別(20階~39階/2011年)単価279.78円×70㎡=1万9584円

以上より、およそ1万6000円~1万9500円が管理費の適正範囲と考えられます。無論、管理形態が「巡回」なのか「通勤」なのか「常駐」なのか、あるいは築年数が何年なのかによっても変動するため、あくまで1つの目安であることはお断りしておきますが、この金額との乖離が著しい場合は管理費のダイエットを検討する必要があるでしょう。自宅マンションの管理費が割高なのか否か、調査データを活用して判定してみてください。

最終更新日:2015年11月12日


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