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確定申告2017 「住宅ローン減税」の適用条件とは?

2017年01月25日

平賀功一

確定申告2017 「住宅ローン減税」の適用条件とは?

平賀功一の最旬コラムNo.103

確定申告2017 「住宅ローン減税」の適用条件とは?

(写真:アフロ)

23区内の新築マンション価格は6629万円 年収倍率は約13.8倍

不動産経済研究所から1月19日、「首都圏新築マンション市場動向2016年(年間のまとめ)」が公表されました。

それによると、昨年1年間に首都圏で供給された新築マンションの平均価格は5490万円、東京都区部は同6629万円でした。サラリーマン(正社員)の平均給与478万円(国税庁の民間給与実態調査/2014年)を基に年収倍率を計算してみると、首都圏全体の場合で約11.5倍、都区部の場合では約13.8倍になります。

まだまだ景気回復を実感できず、実質所得も伸び悩む中で、“価格設定のミスマッチ”は誰の目にも明らかです。分譲マンション業者が売りたい価格と消費者が買える価格には、かなりの「差」(ミスマッチ)が生じています。新築マンションは、すっかり“高嶺の花”(程遠い存在)となってしまいました。その結果、年間の新規供給数は3年連続で減少し、契約率は2009年以来、好不調の分かれ目となる70%(2016年は68.6%)を割り込みました。ミニバブル(2006年後半~07年)の頃のような活気は、ほとんど感じられません。

しかし、こうした環境下においても購入者はいるわけです。引き渡しを受け、2016年中に入居した人は必ず住宅ローン減税の確定申告をしてください。消費税率8%が課税されたマンションを購入した場合、最高400万円の税額控除が受けられます。高値づかみした分を取り戻す意味でも、決して手続きを忘れてはなりません。以下、まずは適用条件の確認から始めましょう。

住宅ローン減税の適用条件/2016年中に入居した人の場合

  • 自己居住のための住宅であること(投資用やセカンドハウスは不可)
  • 建物の取得を伴わない、土地だけの取得は対象にならない。
  • 住宅の床面積が「登記簿面積」で50平方メートル以上あること。その際、メゾネットタイプのような階数が2以上あるマンションの場合は、全フロアの延べ床面積を起算とする。
  • 上記床面積の2分の1以上が、専ら自己の居住の用に供されること(一部を個人事務所として使用している場合などは注意)

マンションの専有面積には、パンフレットや売買契約書に記載された「壁芯面積」と、登記簿に記載された「登記簿面積」の2種類があります。住宅ローン減税の適用を受けるには後者の「登記簿面積」が50平方メートル以上ある必要があります。たとえばパンフレットに専有面積51.5平方メートルと書かれていても、登記簿を取得して面積を確認したら49.5平方メートルしかない場合、適用条件を満たさないため、住宅ローン減税は受けられません。

両者が一致することはなく、「登記簿面積」が「壁芯面積」より必ず小さくなります。専有面積が50平方メートルをかろうじて上回っているような場合には特に注意してください。

  • 償還期間が10年以上の借入金を有すること
  • 借入先が会社(社内融資)の場合、融資金利が1.0%以上であること
  • 入居した年(2016年)の自己の合計所得金額が3000万円以下であること
  • 配偶者(婚約者を含む)や同居の親族から購入した住宅でないこと
  • 贈与により取得した住宅でないこと
  • 給与所得者が使用者(会社)から使用人である地位に基づいて時価の2分の1未満の価格で譲り受けた住宅でないこと
  • 取得後6カ月以内に入居し、2016年以降、適用を受ける各年の12月31日(2026年)まで引き続き住んでいること

住宅ローン減税は自ら住むための住宅の取得を後押しする狙いがあり、適用条件は「住み続ける」ことを前提として設定されています。そのため、たとえば2016年中に入居はしたものの、その年の年末を待たずして転勤や海外赴任してしまった場合などは住宅ローン減税が受けられなくなります。

紛らわしいのですが、住宅ローン減税の還付期間は10年です。たとえば家族全員で2年間だけ転勤したとすると、この場合、誰も住んでいない留守の期間(2年間)だけ住宅ローン減税の適用が除外されます。転勤から戻った残りの期間は従来通り税額控除が受けられます。

また、転勤は転勤でも単身赴任(ただし、国内での単身赴任に限る)の場合は特例として住宅ローン減税を適用除外しない決まりになっています。家族が住み続けているため、税還付が中断されることはありません。 

  • 長期優良住宅または低炭素住宅の新築・取得に係る住宅ローン減税の特例を適用する場合は、認定長期優良住宅あるいは認定低炭素住宅であると証明されたものであること

所管行政庁(都道府県・市区町村)の発行する認定通知書や、建築士による建築証明書などの書類によって証明します。上記の認定マンションと証明されると、税還付される減税額が増額され、最高500万円になります。

中古住宅の場合は築年数の確認を忘れずに!

  • 中古住宅の場合は、次の(1)または(2)または(3)のいずれかに当てはまること

  1. マンションなどの耐火建築物では、取得日時点で築25年以内であること
  2. 木造住宅などの非耐火建築物では、取得日時点で築20年以内であること
  3. 「耐震基準に適合していることが証明された住宅(ただし、2005年4月以降に取得した場合に限る)」であれば、築年数は一切問わない

「高経年住宅」=「耐震性能が劣る」といった発想が根底にあるため、地震に弱い住宅の流通促進を是としない行政は、築年数によって住宅ローン減税の適否を判別しています。そのため、中古マンションは築25年が適否の判別ラインとなるのですが、耐震リフォームの実施によって「耐震基準に適合していることが証明された住宅」へとバリューアップできれば、築年数は問われなくなります。高経年住宅の耐震化を加速させたい狙いが透けて見えます。

補足として築年数の確認方法について付記しておくと、築年数は登記簿で確認できます。マンションの場合、マンション登記簿「表題部(専有部分の建物の表示)」欄の【原因およびその日付】部分に、当該マンションが新築された日が具体的に記載されています。

また、「耐火建築物」に当てはまるかどうかも登記簿に記載された【建物の構造】によって確認できます。「鉄骨造り」や「鉄筋コンクリート造り」は耐火建築物に該当しますが、「軽量鉄骨造り」は耐火建築物に該当しませんので、ご注意ください。

2016年分の所得税の確定申告は、2017年3月15日(水)までです。

最終更新日:2018年08月30日

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