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「住宅ローン減税」確定申告2017年版/必要書類

2017年02月27日

平賀功一

「住宅ローン減税」確定申告2017年版/必要書類

平賀功一の最旬コラムNo.106

「住宅ローン減税」確定申告2017年版/必要書類

(写真:アフロ)

住宅ローン減税の申告にも「マイナンバー」の記載が必須になる

2015年10月から通知が始まり、翌16年1月から利用が開始された「マイナンバー制度」。読者の皆さんのところにも「通知カード」が届いているはずですが、「そういえば、どこに置いたかな?」などと、粗雑に扱ってはいませんか ――。

マイナンバー制度の導入により、2016年分から税務署へ提出する税務関係書類には個人番号(12桁のマイナンバー)の記載が必要になりました。すでにサラリーマン(給与所得者)の人は勤務先からマイナンバーを提供するよう指示されているはずです。 

2016年1月1日以後の支払いにかかる給与所得の源泉徴収票には、給与の支払いを受ける人のマイナンバーの記載が義務付けられたからです。ご多分にもれず、私も取引先には自身のマイナンバーを知らせています。こうして12桁の個人番号によって、社会保障と税にかかる個人情報が一元管理されることとなりました。

その結果、住宅ローン減税の確定申告をする際にもマイナンバーの記載、ならびに本人確認書類の提示または写しの添付が必要になりました。今回(2017年2月から受付の所得税の確定申告)から必要書類が増えることになったのです。冒頭で「粗雑に扱ってはいませんか?」と質問したのは、そのためです。

以下、住宅ローン減税の確定申告に必要となる提出書類をまとめてみました。

住宅ローン減税の必要書類/2016年中に入居した人の場合

【マイナンバーに関する必要書類】
  • マイナンバーカード(個人番号カード)を作成・所持している人は、そのマイナンバーカードの写し
  • マイナンバーカードを作成・所持していない人は、通知カード、または住民票の写し等の番号確認書類、および身元確認書類の提示又は写し

身元確認書類としては、運転免許証やパスポート、公的医療保険の被保険者証、身体障害者手帳などが該当します。繰り返しになりますが、通知カードはすでに手元になければ困ります。不運にして見つからない(紛失した)場合は再発行が可能ですので、お住まいの市区町村で再交付申請の手続きをしてください。

【新築住宅を取得した場合】
  • 確定申告書(住宅借入金等特別控除額の計算明細書を含む)
  • 住宅ローンの年末残高証明書(借りているローンの本数分)
  • 源泉徴収票(給与所得者の場合)
  • 登記事項証明書(土地・建物の登記簿謄本のこと)
  • 売買契約書の写し、あるいは、建物の請負契約書の写し
  • 建築条件付きで住宅を取得した人は、敷地の分譲に係る契約書等で、契約において一定期間内の建築条件が定められていることを明らかにする書類の写し

今回からマイナンバーの記載が必須となったため、確定申告時に住民票の提出は不要になりました。税務署がマイナンバーを照会することで、本人の住所がデータベース上で確認できるからです。確定申告する側にとっては負担軽減となり、とても助かります。

  • 長期優良住宅の場合は、長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し、および、住宅用家屋証明書または認定長期優良住宅建築証明書
  • 低炭素住宅の場合は、認定低炭素住宅の新築等に係る低炭素建築物新築等計画認定通知書の写し、および、住宅用家屋証明書または認定低炭素住宅建築証明書

繰り返しになりますが、マイナンバー制度の本格始動により、2016年分から確定申告書には12桁のマイナンバーを記載する欄が新設されました。この番号が分からないと、書類の不備扱いとなり申告手続きが進みません。くれぐれも、ご注意ください。

【中古住宅を取得した場合】
  • 確定申告書(住宅借入金等特別控除額の計算明細書を含む)
  • 住宅ローンの年末残高証明書(借りているローンの本数分)
  • 源泉徴収票(給与所得者の場合)
  • 登記事項証明書(土地・建物の登記簿謄本のこと)
  • 売買契約書の写し
  • 一定の築年数(下記参照)を超過した住宅の場合は、(a)または(b)または(c)のいずれかの書類
    (a)建築士などによる耐震基準適合証明書
    (b)住宅性能評価機関による建設住宅性能評価書
      (耐震等級を取得したもの)の写し
    (c)既存住宅売買瑕疵(かし)担保責任保険にかかる付保証明書

<一定の築年数とは?>
  • マンションなどの耐火建築物:取得日時点で築25年以内
  • 木造住宅などの非耐火建築物:取得日時点で築20年以内

中古マンションは「築25年」が住宅ローン減税の適否ラインとなるのですが、たとえ築26年以上でも耐震性能を有しているマンションはあります。築年数にかかわらず、その耐震性能を客観的に証明するための書類が(a)~(c)であり、売買契約後に中古マンションの売り主から引き継ぐことになります。役所に行っても手には入りません。建物の耐震性能を公的に評価する重要な書類ですので、契約書類の中にまぎれ込んでいないか確認し、大切に保管しておきましょう。

耐震基準に適合しない築20年超の一戸建てでも減税対象になる

(ペイレスイメージズ/アフロ)

(ペイレスイメージズ/アフロ)


さらに2014年度の税制改正により、中古住宅に対する住宅ローン減税の適用範囲が広げられました。

改正前は、中古住宅の「売り主」が自ら確認検査機関や住宅性能評価機関に依頼して耐震診断(必要に応じて耐震リフォーム)を受け、事前に耐震基準に適合していることの証明がなされた中古住宅を「買い主」が購入した場合に限り、「買い主」は住宅ローン減税が受けられました。

しかし、14年度改正で適用条件が緩和され、たとえ現行の耐震基準に適合しない中古住宅を購入した場合でも、売買契約後に「買い主」が自らリフォーム業者に依頼して耐震改修を実施。その結果、耐震基準に適合していることが証明されれば、住宅ローン減税の対象として認められるようになりました。

そのため、築20年超の一戸建て住宅でも「建築物の耐震改修計画の認定申請書」等により申請手続きを行い、その後、耐震基準に適合させるためのリフォームを実施し、「耐震基準適合証明書」が取得できれば、住宅ローン減税が適用されます。 

あるいは「建設住宅性能評価申請書」をもとに申請手続きを行い、評価機関が検査・発行した「建設住宅性能評価書」により耐震基準への適合を証明する方法、さらに「既存住宅売買瑕疵担保責任保険」への契約申し込みを行い、審査に合格後、当該保険の「付保証明書」を用いて適合証明する方法もあります。3種類の証明方法が用意されています。 

耐震改修するには費用負担が発生しますので、還付される減税額とのコストバランスを見ながら、最適な方法を選択することになります。なお、注意点として2014年4月以降に取得した住宅に限り適用されます。 

【耐震基準への適合を証明するための書類】
  • 耐震改修にかかる工事請負契約書の写し
  • 建築物の耐震改修計画の認定申請書の写し、および、耐震基準適合証明書
  • 耐震基準適合証明申請書の写し、および、耐震基準適合証明書
  • 建設住宅性能評価申請書の写し、および、建設住宅性能評価書の写し
  • 既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約の申込書の写し、および、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類

一戸建てでの利用を想定しており、中古マンションへの適用は極めて困難

一方、気になるのが現行の耐震基準に適合しない築25年超の中古マンションの取り扱いです。共同住宅の場合、部屋(専有部分)単位での耐震リフォームは意味をなさず、マンション全体を耐震改修して初めて、耐震基準に適合させることができます。本人の力だけでは限界があるのです。

そのため、「たまたま管理組合がマンション全体の耐震改修工事を予定しており、偶然、そのマンションの一部屋が売り出されていた」というようなケースであれば、耐震基準適合証明書を取得できる可能性があるのですが、現実的な話ではありません。確定申告の税務相談センターに確認したところ、「一戸建て住宅の利用を想定した税制改正であり、中古マンションへの適用は極めて困難」と言われてしまいました。

ひと口に「中古住宅」といっても、一戸建てとマンションでは住宅ローン減税の適用に関し、大きな開きが存在します。中古マンションを選ぶ際には「築25年以内」を意識するのが賢明といえそうです。

そして最後になりますが、補助金や助成金の交付を受けた場合、住宅取得等資金の贈与税の非課税制度を利用した場合、これらの額を住宅取得価格から控除して住宅ローン減税の還付額を計算するよう見直されました。

その結果、該当者には追加で以下の書類の提出が義務付けられました。2011年6月30日以降に契約を締結した場合に当てはまります。

【新築住宅・中古住宅の共通追加書類】(2011年度税制改正)
  • 交付を受けた補助金や助成金の額を証する書類
  • 住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けた部分の金額が分かる書類

1つでも書類に不足があると税務署は受理しません。不備がないよう早めの準備を心掛けましょう。

最終更新日:2017年02月27日


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