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自民圧勝で10%増税必至!住宅や家賃にも消費税はかかる?

2017年10月27日

平賀功一

自民圧勝で10%増税必至!住宅や家賃にも消費税はかかる?

平賀功一の最旬コラムNo.124

自民圧勝で10%増税必至!住宅や家賃にも消費税はかかる?

(ペイレスイメージズ/アフロ)

幼児教育の無償化に向け、消費税率が10%に引き上げられる公算が強まる

「今夏の東京都議選と同じ風は吹かなかった」―― 超大型の台風21号が猛威を振るうなか、10月22日に投開票日を迎えた衆議院議員選挙。安倍政権批判の受け皿として結成された「希望の党」は劣勢を強いられ、小池代表も「今回は完敗」と総括しています。「希望」は「失望」、さらに「絶望」へと変わり、都議選の流れを国政で再現(政権交代)することは出来ませんでした。合流を“排除”された布陣による「立憲民主党」結党という想定外の展開によって、野党の乱立は与党勝利に作用しました。


その結果、アベノミクスが信任を得た格好となり、引き続き安倍一強政治が継続されます。自民党単独で過半数(233議席)を上回り、与党は3分の2(310議席)を超える313議席を確保しました。第4次安倍内閣の発足です。


今後は政権公約に掲げた「幼児教育の無償化」に向けた施策が本格始動し、その財源として消費税の増収分の一部が充てられる予定です。消費税率10%への引き上げが、2019年10月に実施される公算が高まりました。


振り返れば、前回(2014年12月)の衆院選が「消費税率10%実施の1年半延期」を国民に問うものだったのに対し、今回は「増収分の使途変更」という10%増税を“前提”とした大義が示されました。3回目の増税延期の可能性は低いといえそうです。住宅と消費税は切っても切れない関係にありますので、本コラムで住宅にかかる消費税の課税の有無を再確認しておきましょう。

消費税の性格上、「土地」の売買・賃貸借には消費税が課されない

以下、本稿では5つのケースに分類し、消費税の課税の有無を整理します。


【ケース1】土地・建物の売買

□土地:課税されない

□建物

  • 新築の建物:課税される
  • 中古の建物(売り主が宅建業者の場合):課税される
  • 中古の建物(売り主・買い主いずれも個人の場合):課税されない


【ケース2】土地・建物の賃貸借

□家賃:課税されない

□礼金、敷金、更新料:課税されない

□不動産賃貸会社への仲介手数料:課税される


消費税は、国内において事業者(=法人および個人事業者)が事業として対価を得て行う資産の譲渡(売買や交換)、資産の貸付(賃貸借)、役務(サービスや労務)の提供を課税の対象としており、事業者以外の者が行った取引は課税の対象になりません。また、「性格上、課税対象とすることになじまないもの」「社会政策的な配慮から課税することが適当でないもの」も課税されません。


そのため、消費に負担を求める税としての性格から見て、土地の譲渡・貸付はいずれも非課税となっています。土地は「消費しない」=「消費財ではない」という考えが根底にあるのです。この点、土地と建物の分離処分を想定しない分譲マンションも例外ではなく、マンションの敷地に消費税は課税されません。分譲価格に含まれる(内税表記される)消費税額の計算対象は「建物のみ」です。


しかし、その建物も「個人間売買」では課税されません。事業者以外の者が行った取引は課税の対象にならないからです。中古住宅を一般個人から購入しても課税されないのは、そのためです。


また、社会政策的な配慮に基づき、住宅(人の居住の用に供する家屋)の貸付も課税されません。同じく「部屋を貸す」という取引であっても、旅館やホテルの宿泊料には消費税が課税されます。その取引が旅館業にかかる施設の貸付であり、役務の提供を伴い、事業性があるからです。消費税の課税対象を判別するに当たり、「役務の提供の有無」「事業性の有無」いずれもが重要な判断材料となります。

管理組合が駐車場を第三者に貸した場合、その使用料には消費税が課される

(ペイレスイメージズ/アフロ)


【ケース3】分譲マンション管理にかかる課税関係

□管理費、修繕積立金、修繕積立基金:課税されない

□敷地内駐車場の使用料

  • 区分所有者が自己使用する場合:課税されない
  • 管理組合が区分所有者以外の第三者に貸し付けた場合:課税される

□共用部分にかかる光熱費(電気代や水道代など):課税される

□管理会社への委託手数料:課税される


引き続き「役務の提供の有無」「事業性の有無」で課税対象を判別していくと、次のようなケースが出てきます。


分譲マンションの敷地内駐車場の使用料について、区分所有者が借り主となって自己使用する場合は課税されないのに対し、管理組合が区分所有者以外の第三者に貸し付けた場合は課税されます。なぜなら「事業」と見なされるからです。


納税義務者は駐車場を借りた第三者であり、管理組合に負担は生じません。しかし、預かった消費税は管理組合が納付しなければなりません。税務者への納付申告が必要になります。クルマ離れが叫ばれ、今般、駐車場が満車にならないマンションが散見されるようになっています。お心当たりの管理組合は忘れないようにしてください。


ちなみに、管理費や修繕積立金は課税されないのに、管理会社へ支払う委託手数料は課税されます。前段の敷地内駐車場を第三者に貸したケースと同様、その金銭に「営利目的」としての性格があるかどうかが判断の分かれ目となります。繰り返しになりますが、「事業性の有無」が関係してきます。


以下、【ケース4】【ケース5】も考え方はまったく同じです。来るべき増税時代に備え、知識武装しておいてください。


【ケース4】住宅ローンを組んだ場合

□融資手数料:課税される

□団体信用生命保険の保険料:課税されない

□保証会社へ支払う保証料:課税されない


【ケース5】その他

□リフォーム費用:課税される

□引っ越し費用:課税される

□登記申請を司法書士に依頼した場合の手数料:課税される

□火災保険や地震保険の保険料:課税されない

□税金(不動産取得税、固定資産税、都市計画税、印紙税):課税されない


《追記》消費税の軽減税率制度

消費税率が10%に引き上げられた場合、同時に「消費税の軽減税率制度」が実施されます。対象品目は税率が8%のままとなります。ただ、この中に住宅は含まれません。対象は以下の2項目となります。詳しくは、<参照サイト>をご覧ください。


  1. 酒類・外食を除く飲食料品
  2. 週2日以上発行される新聞(定期購読契約に基づくもの)


<参考サイト>

最終更新日:2017年10月27日


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