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家を売るにはまず何から? 不動産のプロに聞く売却の流れと高く...

2018年07月17日

イダツカ・ノサ

家を売るにはまず何から? 不動産のプロに聞く売却の流れと高く売るコツ

高く売るにはコツがあった!

家を売るにはまず何から? 不動産のプロに聞く売却の流れと高く売るコツ

写真:アフロ

査定額が高いからといって、高く売れるとは限らない!

人生において、「家を売る」というシーンに遭遇する機会はそう多くはないはず。だからこそ、わかるようで具体的にイメージしづらいのが、家の売却の仕方だ。そこで、「家を売りたい!」と思ったときにはどうすればいいのかについて、東京都台東区の不動産会社・株式会社ワークオオツカの高橋さんに聞いてみた。


「まずは、不動産会社に相談するのが一般的。査定を依頼し、自分の家がいくらくらいで売れるのか相場を把握しましょう。ネームバリューがある大手から、地域の不動産情報に精通した街の不動産屋さんまで、さまざまな会社があります。査定を依頼する際には、複数の不動産会社に問い合わせてみてください」(株式会社ワークオオツカの高橋さん/以下同)


写真:アフロ


「不動産一括査定サイト」を活用すれば、築年数や部屋の間取りを入力するだけで簡易な査定結果を知ることもできる。一度に複数の不動産会社とコンタクトを取れるので、まずはそういったサイトを使ってみてもいいだろう。


ただ、査定額が高いからといって、高く売れるとは限らない。査定額というのは、あくまで目安。実際に、査定価格よりも売却価格が低くなるケースも少なくないのだとか。なので、依頼する不動産会社を決める際は査定額ではなく、対応の良し悪しや担当者との相性などを考慮して決めるようにしたほうがいいだろう。

売買仲介を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約が必要に!

写真:ペイレスイメージズ/アフロ


売買の仲介を依頼する不動産会社が決まったら、正式に契約を結ぶことになる。あまり聞き慣れない言葉だが、これを「媒介契約」という。


「媒介契約というのは、不動産会社に仲介を依頼するにあたってのサービス内容と、その手数料などを明確化したもの。『専属専任媒介』『専任媒介』『一般媒介』の3つの種類があるので、自分の理想に合ったものを選びましょう」


【媒介契約の種類と特徴】

■専属専任媒介


メリット

・不動産会社の積極的な売却活動が期待できる

・窓口が1社なのでやりとりが楽

・7日に1回以上の割合で販売状況の報告が受けられる


デメリット

・ひとつの不動産会社としか契約できない

・自分で買い手を見つけた場合も、不動産会社の仲介が必要


■専任媒介


メリット

・不動産会社の積極的な売却活動が期待できる

・窓口が1社なのでやりとりが楽

・14日に1回以上の割合で販売状況の報告が受けられる

・自分で買い手を見つけた場合は、不動産会社の仲介なしで販売できる


デメリット

・ひとつの不動産会社としか契約できない


■一般媒介


メリット

・売り主は同時に複数の不動産会社と契約できる

・自分で買い手を見つけた場合は、不動産会社の仲介なしで販売できる


デメリット

・自ら複数の不動産会社とやりとりを行わなければいけない

・積極的に売却活動をしてもらえない可能性が高い

・不動産会社から定期的に販売状況の報告が受けられない


媒介契約を結んだ後は、希望売却価格や査定価格、市場動向、周辺の売却事例などをもとに、不動産会社と一緒に売り出し価格を決定。その後の販促活動については、プロに任せておけばOKだ。購入希望者が現れ、条件が合意したら売買契約を結び、抵当権抹消などの登記申請を行って家を引き渡せば売買は完了。また、契約が成立した段階で、不動産会社に仲介手数料を支払うことになる。


「宅地建物取引業法で定められた仲介手数料の上限は、成約価格の3%プラス6万円に消費税を加えた金額。たとえば2000万円で売れたとしたら、71万2800円が仲介手数料になります。支払う仲介手数料を交渉できる不動産会社もあるため、契約を結ぶ際に相談してみるといいでしょう」

売却期間に余裕を持ち、家の印象をよくする工夫が大事!

写真:アフロ


「家を売る!」と決めたら、できるだけ早く買い手を見つけたいもの。では、すぐに売れる家、なかなか売れない家の違いは、どんなところにあるのだろうか。


「売れる売れないの大きな分かれ目となるのは、物件の良し悪しではありません。立地や設備、眺望、日当たりなどがよく、価格が安ければ、もちろんすぐに売れます。けれども、好条件でも相場より高すぎだと売れにくいですし、逆に条件が悪い物件でも安ければすぐに売れるケースもある。つまり、価格がすべてであるということです」


売り出し価格を安くしたほうが売れるのはわかるけれども、せっかく売るならできるだけ高く買い取ってもらいたい。高く売るためのコツはあるのだろうか。


「相場があるので、極端に高く売れるということはなかなかないでしょう。ただ、売却期間に余裕を持っておいたほうが、相場より少し高めの価格設定をした上で、値引きをせずにじっくり売れるまで待つことができます。また、空き家の場合はクロスの張り替えやハウスクリーニングを行うと、家の印象をグンとアップさせることが可能。居住中の場合は、内見の際にクローゼットや押入れの中などすべてを見せられる状態にし、家のいいところ、悪いところを包み隠さずプレゼンできれば、購入希望者に好印象を与えられると思います」



不動産のプロに任せれば、家の売却はそれほど面倒なものではないことがわかった。しかも、売買契約が成立して初めて、不動産会社への支払いが発生するのも安心材料だ。物件の良し悪しよりも価格次第という話を聞き、筆者が住む築50年近いマンションでも、「低価格なら売れるのか!」と浮き足だってしまった。でも、あまりにも低価格ではさみしすぎる……。やはり物件の売却には、慎重になったほうがよさそうだ。


最終更新日:2018年07月17日

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