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自宅を貸し出すときに気をつけるべきこと

2019年08月01日

イダツカ・ノサ

自宅を貸し出すときに気をつけるべきこと

2つの契約方法が存在!

自宅を貸し出すときに気をつけるべきこと

写真:アフロ

まずやるべきことは、信頼できる不動産会社を見つけること!

マイホームを購入しても、そこが終の棲家になるかどうかは誰にもわからない。筆者の仕事仲間でもいるのだが、「家を買うと転勤になる」という都市伝説があるように、マイホーム購入後に通勤が不可能なエリアに異動させられることが決して少なくない。また、実家に戻って高齢の親との同居に踏み切るというケースもあるだろう。


そうなった場合に問題となるのが、それまで住んでいた自宅をどうすればいいかということ。思いきって売却してしまうという選択肢もあるが、ゆくゆく戻る可能性がある場合は、貸し出すという方法がある。


毎月、家賃収入を得ることができ、住宅ローンがある人はその返済に充てることも可能。また、家は人が住んでいないと傷みやすくなるので、それを防ぐという意味でも人に貸し出すのは有効だ。


では、自宅を貸し出したいと思ったときに、どういった手順を踏めばいいのだろう。東京都台東区にある不動産会社「株式会社ワークオオツカ」の高橋さんに、話を聞いてみた。


「まずやるべきことは、賃料査定や仲介、管理をお願いする不動産会社を決めること。その後、『1.査定』→『2.敷金・礼金・契約期間の決定』→『3.募集開始&物件のリフォーム・クリーニング』→『4.入居者募集』→『5.借主審査・保証会社審査』→『6.契約』→『7.鍵の引渡し』と進んでいくのが、一般的な流れです」(株式会社ワークオオツカ・高橋さん/以下同)


不動産会社は、自宅を貸し出そうと思った際に、味方になってくれる心強い存在。とはいえ、何を基準に会社を選べばいいのかわからないという人が多いはずだ。そこで、高橋さんに不動産会社を選ぶ際のヒントを教えてもらった。


「みんなが知っている大手から地域密着の小さな会社まで、さまざまな不動産会社があるので、まずは電話や来店をして話を聞きに行ってみましょう。そして、対応の丁寧さやレスポンスのよさを見て、判断するのがいいかと思います。その不動産会社を利用したことがある知人などに、評判を聞いてみるのもオススメ。また、管理も委託する場合は、委託手数料や管理内容が会社によって異なるので、複数の不動産会社をまわって比べてみてください」

「定期借家契約」と「普通借家契約」、どちらかを慎重に選ぼう!

写真:GYRO PHOTOGRAPHY/アフロイメージマート


依頼する不動産会社さえ決めてしまえば、プロによるサポートが受けられるので安心。ビギナーでも心配することなく、自宅を貸し出すことができるのだとか。ただ、高橋さんによると、その際に気をつけるべきポイントがあるという。


「まず知っておいてもらいたいのが、賃貸契約の種類。自宅を貸し出す際は、『定期借家契約』と『普通借家契約』という、2つの契約スタイルが存在します。『定期借家契約』は、一定期間のみ貸し出すというもの。事前に設定した契約期間が終われば借り主は退去して、自分が家に戻ることができます。いっぽう『普通借家契約』は、契約期間終了後も『正当な事由』がない限り、借り主が希望すれば家を貸し続けなければならないという契約スタイル。つまり、数年後に転勤から戻り、自宅で暮らしたいと思っても、戻れない危険性が出てくるのです」


自宅を離れる期間が決まっている場合、「『定期借家契約』で貸し出せばいいじゃないか!」と思う人もいるだろう。ただ、期間限定というのがネックとなり、借り手が見つかりにくかったり、相場の家賃で貸し出すのが難しかったりするというリスクがあるという。自宅を貸し出す際は、自分にとってどちらの契約スタイルが有効なのか、不動産会社とじっくり検討してから決断しよう。

細かな契約条件や退去時のルールについても検討すること!

写真:アフロ


賃料をいくらに設定するのかも、重要なポイントのひとつ。高橋さんいわく、「時間がかかってもいいので家賃を高めに設定したい」「相場より安くてもいいので早く借り手を見つけたい」など、相談する際に要望を教えてもらえるとアドバイスがしやすいのだとか。そのほか、敷金・礼金、更新料も相場があるので、不動産会社に相談して決めるのがベストだという。


「貸し出してから後悔しないためには、細かな契約条件についてもしっかり検討することが大事です。たとえば、ペット飼育や事務所としての利用を可とするかなどがその一例。あまり条件を狭めてしまうと借り手を見つけるハードルが高くなりますが、喫煙者はNGなど、譲れない希望は伝えたほうがいいでしょう」


また、借り主が出ていく際にトラブルにならないためにも、退去時のルールについても確認しておくことが大事なのだとか。


「特に、東京の物件を貸し出す場合は、『賃貸住宅紛争防止条例』にしっかり目を通しておきましょう。これは、入居中の修繕や退去時の原状回復について、東京都が独自に設けたガイドライン。今の時代、退去時に何でもかんでも借り主に原状回復の費用負担を求めることはできません。どこまでが貸主負担となるのかを、事前に把握しておくことが大切です」



このように、自宅を貸し出す際は、さまざまな点に目を配ることが大事。億劫だからと不動産会社任せにするのではなく、事前にキチンと確認するようにしたい。そうすることが、自宅を賃貸する際の成功のポイントになるようだ。


取材協力

参考サイト

最終更新日:2019年08月01日

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