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40代からの住宅ローン。そのリスクは?

2015年11月13日

meatcombo

40代からの住宅ローン。そのリスクは?

45歳でホントに間に合うの?

40代からの住宅ローン。そのリスクは?

40代でも住宅ローンは借りられる。でも…

45歳で住宅ローンは可能なの?

YouTubeなどで流れる【フラット35(※)】の動画広告。マイホーム購入にまつわるいくつかの動画があるのだが、そのうちのひとつ「私の決心 住み替え篇」を見て気になることが……。それは主人公の年齢が45歳と、新たにマイホーム購入を決断するにはやや高齢なこと。
そもそも、45歳で住宅ローンなんて組めるのだろうか? 組めたとしても、リスクが高すぎやしないだろうか?

※【フラット35】…最長35年の全期間固定金利の住宅ローン。


返済期間20年だと、月々の負担はかなり重い

件の動画、ストーリーは以下の通り。

45歳会社員(妻・息子・娘の4人家族)が娘に「自分の部屋が欲しい」とせがまれ、翌日の通勤電車のなかで住み替えについて考える。心の中で「45歳……定年まであと20年。今から住宅ローン間に合うのか?」と自問自答しているところに解説ナレーションが入り、【フラット35】は返済期間を15年以上20年以下に設定できることを解説。最終的に「20年なら……間に合うかあ。うん、間に合う!」という結論に至る。

……でも、本当に間に合うのだろうか?

確かに定年まで20年で20年の返済期間なら、ギリギリなんとかなりそうな気もする。【フラット35】の場合、20年までの返済期間なら、21年以上の場合より低い金利が適用されるというのも心強い。

ただ、返済期間が短いということは、当然ながら毎月の返済額が上がるということ。
仮に3000万円を返済期間35年で借りた場合と20年で借りた場合を比較してみると……

■返済期間35年の場合
(全期間固定金利1.68%/元利均等返済/ボーナス払いなし/融資率90%超)
[総返済額] 3970万円
[毎月返済額] 9万5000円
■返済期間20年の場合
(全期間固定金利1.41%/元利均等返済/ボーナス払いなし/融資率90%超)
[総返済額] 3445万円
[毎月返済額] 14万4000円

※【フラット35】ローンシミュレーションで試算。以下同

このように、返済期間20年となると毎月の返済負担はかなり重くなる。
ちなみに、2015年11月現在の金利水準だと、返済期間35年の場合で1.68%、20年の場合は1.41%。返済期間が短い方が低金利になり総返済額も500万円以上軽くなるが、それでも20年だと毎月の返済負担は約5万円も増えてしまうのだ。

一般的に会社員の収入のピークは50~54歳で、そこからは定年に向け緩やかに下降していく。一方で、子どもの教育費をはじめとする支出はどんどん嵩んでいくため、そこから月々14万円もの住宅ローンを20年間払い続けるのは至難の業、というか現実離れしている。


十分な自己資金が必須条件

これらをふまえると、そもそも45歳でマイホームを購入しようと思ったら、「十分な頭金を捻出できるだけの貯蓄がある」もしくは、「現在住んでいる持ち家を売って頭金に回す」。このどちらかが必須条件となるだろう(※CMではそのあたりの前提は省かれているが、おそらくそういう想定なのだろう)

仮に現在の持ち家が1000万円で売れたとして、その全てを頭金に投入、残り2000万円を借り入れで賄ったとすると、同じ3000万円の物件でも毎月の返済負担は一気に軽くなる。

■返済期間20年の場合
(全期間固定金利1.28%/元利均等返済/ボーナス払いなし/融資率90%以下)
[総返済額] 2268万円
[毎月返済額] 9万5000円

これでやっと、現実的に返済していけるラインになった。なお、頭金が1000万円あれば、融資率も90%以下になり金利が下がるため総返済額もかなり軽くなっている。

要するに、40代からのマイホーム購入は、まず自己資金ありき。20代から30代前半ならまだしも、頭金ゼロで住宅ローンを組むのはあまりにも危険なカケであると心得ておくべきでしょう。

最終更新日:2018年08月31日

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