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不動産業界で19年働いて分かった「不動産に掘り出し物はない」...

2017年04月10日

日刊Sumai

不動産業界で19年働いて分かった「不動産に掘り出し物はない」と言われる理由

不動産業界で19年働いて分かった「不動産に掘り出し物はない」と言われる理由

 

不動産取引を称して、よく「一生に一度の買い物」と言われます。

確かに戸建にせよマンションにせよ、不動産というものは高額であり、また購入にあたっての手続きが面倒であるため、そう何回もできるようなものではありません。

それだけに、少しでもお買い得な物件を探そうという気持ちになるのは仕方のないことだと思います。

 

そもそも新築物件の価格はどうやって決まる?

皆様は不動産の価格がどのようにして決められているかご存知でしょうか?

新築の場合は単純に「土地代+建設費+経費」です。

土地代に関しては、相対取引か入札かによって変わる場合がありますが、それでもそのエリアの相場から極端に外れることはないと思います。

建築費については、豊洲市場の建築単価が超高級ホテル並みだったというニュースがありましたが、建物のグレードに応じた単価があります。

このようにして設定した価格で売れ残ってしまった場合、最終的には売れるまで値引きするしかありません。

 

中古物件の「価格」の算定方法はない!?

中古物件の場合は価格の算定方法というものはありません。

ただ「相場」があるのみです。

不動産を売却する場合、誰もが1円でも高く売りたいと思っています。

ですが、売り主の希望通りの価格で市場に出してみたとしても、他に似たような物件がより安価で出ていれば絶対に売れません。

買い手がつかなければ、売り主は買い手がつくまで価格を下げるしかないのです。

これ以上は下げたくないという場合「売り止め」というケースもあります。

 

中古物件の「価格」「相場」はどうやって決まる?

逆に中古物件を購入する場合、誰もが1円でも安く買いたいと思っています。

市場に出ている物件の価格が下がるのを待っているだけでは他の人に先に買われてしまいます。

そのためエリア、広さ、築年数を考慮してギリギリこの価格までなら許せる、という価格で妥協する必要があります。

そしてどうしても予算内で買える物件がない場合は購入を断念するでしょう。

「1円でも高く売りたい」売り主と「1円でも安く買いたい」買い主がギリギリのところで合意した金額が中古物件の価格、という事になります。

そしてこれらの成約事例を積み上げたものが“相場”です。

 

「無料査定」で部屋を見るのはポーズ!? 実は会社を出る時点で買い取り価格は決まっている

どのお宅にもポストに「売り物件募集中」というチラシがよく入っていると思いますが、そこには「無料査定実施中」という事が必ず書かれています。

私も何回もやりましたが、この“査定”というものはどのようにして行うのでしょうか。

反響をいただいたお客様の自宅を訪問し、「とにかくひと通り見せてください」と言ってすべての部屋を確認するのですが、実は会社を出る時点で提示する査定金額はほぼ決まっています。

周辺の過去の成約事例を調べれば、“売れる金額”はほぼ机上で出すことができるので、部屋をひと通り見るのはほとんどポーズでしかありません。

それだけ「相場」というものの力は大きく、売買でも賃貸でも仲介業に従事する場合は、相場が分かっていないと仕事になりません。

最後に……。

筆者が不動産の営業をしていた時代、「もっとよく探せば掘り出し物が見つかるかもしれない」と言っていつまでも決断できないお客様がいました。

しかし、先ほども書きましたが、売り主は「1円でも高く売りたい」もの。

現実として、周辺相場より極端に安い「掘り出し物」というものは存在しないのです。

「もしかしたら……」という淡い期待は捨てて、「相場」をしっかりと把握して物件探しをされることをおすすめします。

 

最終更新日:2017年04月10日


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