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人口が減少していくのに次々とマンションが建ち続ける単純明快な...

2018年05月15日

日刊Sumai

人口が減少していくのに次々とマンションが建ち続ける単純明快な理由

人口が減少していくのに次々とマンションが建ち続ける単純明快な理由

先日、NHKの番組でタワーマンションを特集のテーマとして取り上げていました。

タワーマンションが建つことにより人が集まり、街が元気になるというという内容で、全体としてはタワーマンションの魅力を紹介するという好意的な内容でした。

そんな中でも指摘されていたのが「この先人口は減少していくのにタワーマンションは建ち続ける」というものでした。

ニングル / PIXTA(ピクスタ)

 

どう見ても「空気が読めていない」現象はなぜ起きる?

日本は今後人口減少が続き、2026年に人口1億2,000万人を下回った後も減少を続け、2048年には1億人を割って9,913万人となり、2060年には8,674万人になると推計されています(内閣府「将来推計人口でみる50年後の日本」より)。

建築技術の進歩により最近のマンションは100年もつといわれていますが、逆に一度建ててしまうと取り壊しが難しいものです。

Jpno / PIXTA(ピクスタ)

タワーマンションに限らず普通のマンションも依然として建ち続けていますので、50年後には空室だらけのマンションが林立するという恐るべき光景が容易に想像できます。

このような人口が減少していく中でもマンションが次々と建てられる、どう見ても「空気が読めていない」現象の背後には、ある単純明快な理由があります。

 

人口が減少するのにマンションが建て続けられる理由

PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)

人口減少が進む中でもマンションが建ち続ける最大の理由は、マンションデベロッパーは「それしかできない」からです。

土地を買い、そこにマンションを建てて売るというのがマンション事業ですが、大半のマンションデベロッパーはこれ以外の方法で利益を上げるノウハウを持っていません。

土地が買えなくなるとマンションは建てられませんので、分譲中の物件の販売活動の裏で常にマンション用地を探し続けています。

この流れのどこかが止まれば倒れてしまう、いわば自転車を漕いでいるのと同じような状態です。

そのためデベロッパーにおいては、「今期の販売戸数」と同じくらい「来期以降何戸分の用地を確保しているか」ということも重要視されます。

 

マンションが建てられる場所はだんだんと減ってくる

マンションは土地がなければ建てることができないものですが、限られた資源である土地の中でもマンションを建てることができる場所は限られています。

一定以上の広さがあることはもちろんですが、事業として利益を出すにはそれなりの価格を付けられるだけの利便性のある場所でなければなりません。

shimanto / PIXTA(ピクスタ)

そのため狙い目としては企業の福利厚生施設(特に社宅)、閉鎖した工場、駐車場、ゴルフの練習場、といった施設になります。

限られた場所が次々とマンションに変わっていくので、用地探しはだんだんと難しくなります。

マンション事業というものはまず用地取得の点から行き詰まってくると筆者は考えていますが、「分かっちゃいるけどどうしようもない」というのが実際にマンション事業を営んでいる方の心境ではないでしょうか。

 

大手なら転換できるが中小だとそうはいかない

規模が大きく体力もある大手の場合は取りうることができる選択肢も多くなります。

百獣の王をブランド名に持つかつての最大手の場合、関東一円に置かれていた支店を全て本店に統合してしまうという驚くほどの規模の縮小を断行しています。

shimanto / PIXTA(ピクスタ)

これまで建てまくってきたマンションの管理面に重点を移すという事なら誰でも考えられることですが、それに加えて戸建にも進出するという、元社員にとっては信じられないことまでやっています。

「供給戸数日本一連続〇〇年」をひたすら追求していた時代にはありえなかったことで、大阪でプロ野球チームを持っている会社の傘下に入ることにより随分と余裕ができたようです。

しかしこんなことは中小規模のディベロッパーにできる芸当ではありません。

 

良いイメージを持たれる業界に変化してほしい

YNS / PIXTA(ピクスタ)

大所高所からの長期的視野というのは不動産業界に最も欠けていて、ただひたすら目の前のことばかり考えているというのがかつて業界にいた者としての印象です。

私は長く業界にいたためマンションの良さは十分にわかっており、現在住んでもいます。

それだけにマンションが世間に迷惑をかけるような存在にだけはなってはならないと考えています。

不動産業界が持つ悪いイメージの根源にはこの「目先のことばかりひたすら追求する」ということがあるように思われ、この点を改めて少しでも良いイメージを持たれる業界に変化するよう願ってやみません。

最終更新日:2018年05月15日

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