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気に入った物件が「買ってはいけない物件」だったらどうすればい...

2018年07月31日

日刊Sumai

気に入った物件が「買ってはいけない物件」だったらどうすればいい?

気に入った物件が「買ってはいけない物件」だったらどうすればいい?

やっと見つけたお気に入りの物件が、もし「買ってはいけない物件」だとしたら?

買ってはいけない物件とは何なのか、その種類と見極め方を解説します!

買ってはいけない物件の定義

HAKU / PIXTA(ピクスタ)

まず、物件の個別条件(築年数、心理的瑕疵の有無、地形、地域、立地、擁(よう)壁の状態、マンションの管理状況など)によって、「この項目が一定基準以上じゃないと買ってはいけない」というような判断をするのはあまり意味がありません。

不動産に求める条件や要件についてのニーズは人それぞれなので、一律の判断基準で物件の良し悪しを決めることは、自分にピッタリの物件を見つけることに役立つわけではないのです。

人によって「買ってはいけない」の基準は違いますが、今回は「買ってはいけない物件」の定義を、買主が購入前後に多くの不利益を受ける物件として解説します。

 

買ってはいけない物件その1.「違法建築」

建ぺい率、容積率オーバーの物件

YUMIK / PIXTA(ピクスタ)

建物を建てる場合、建物の大きさを制限するのは、敷地面積に対して建物が建てられる面積の割合を定めた「建ぺい率と容積率」です。

少しでも大きな建物を造りたいために、建築計画の時点から意図的に建ぺい率や容積率をオーバーさせて造られた建物や、増改築工事によって結果的にオーバーしてしまった建物など、そうなった理由は様々ですが、これによって被る不利益はとても大きいものになります。

建ぺい率、容積率オーバーの物件は建築基準法に「違反」していることになりますので、その不動産を担保に金融機関からの融資を受けることが困難になる場合が多いのです。

hilite / PIXTA(ピクスタ)

せっかく気に入った物件が、建ぺい率や容積率をオーバーしている建物なら「住宅ローンが借りられない」可能性が高いだけではなく、もし現金を用意するなどしてその物件の購入はできたとしても、将来的にその物件を売却しようとした場合、そのときの買主も住宅ローンを利用しづらいために、売れない物件になってしまう可能性もあるのです。

 

建築確認、建築許可を取っていない物件

Rina / PIXTA(ピクスタ)

その建物が建ぺい率、容積率オーバーをしていなくても、まだ安心ではありません。

そもそも建築確認や建築許可等を取らずに建設された建物も存在するのです。

すってぃ / PIXTA(ピクスタ)

例えば、原則として建築行為等ができない市街化調整区域に無許可で建てられた建物や、市街化区域であっても何らかの事情で建築確認を受けずに建築された建物がこれにあたります。

これらの不動産も金融機関からの融資が難しいうえに、場合によっては行政から建物の除却(取り壊し)を求められる場合がありますので十分ご注意を!

 

買ってはいけない物件その2.「再建築不可」

無道路地、接道要件を満たしていない物件

TATSU / PIXTA(ピクスタ)

建築基準法では建物が建てられる土地の要件として、4m若しくは6m以上の道路(若しくはこれに代わる広い空地)に2m以上接していることが必要とされています(建築基準法第43条、42条)。

この要件を満たしていない敷地に建っている建物は再建築(建替え)することができません。

この、再建築ができない物件も金融機関から融資を受けることが難しい物件となります。

実は不動産市場では一般的に、その「価格の安さ」から再建築不可の物件は多くの場合に買い手がつきます。

しかし、住宅ローンが使えないこと、火災や地震などで建物がなくなってしまった場合は建て替えができないこと、将来的に売却する場合は価格が安くなることなど、再建築不可の物件を購入することは、数多くの「将来的な不利益」を背負うことになるのもお忘れなく!

 

特別な許可で建てられた物件

kazu / PIXTA(ピクスタ)

上記以外にも、再建築が不可または著しく制限される物件があります。

代表的なものは、市街化調整区域内で建てられた建物のうち、それが特別な許可を得て建てられたもの(農家分家住宅、用途限定の建物など)だった場合です。

そのような建物は、売買そのものが制限されたり、建て替えや用途変更ができなかったりする場合があります。

市街化調整区域内にある物件を検討する場合は、物件を紹介してくれた不動産業者にその内容をしっかり確認するとともに、所轄の市区町村役所に「建て替え、売買、用途変更」が可能かどうかを直接確認するなど、制限の詳細をしっかり把握してから購入するかどうかの意思決定をするようにしましょう。

HAKU / PIXTA(ピクスタ)

買ってはいけない物件が「自宅の隣地」だったり、「立地の希少性」や「低価格」などに魅力を感じ、将来的な不利益を知ったうえで購入を決める場合もあると思いますが、その場合は十分にその内容を認識・把握したうえで取引に臨みましょう!

※備考 建ぺい率・容積率オーバーの物件や、再建築不可の物件であっても、その内容によっては融資を行う金融機関もありますので、ケースに合わせて不動産業者や金融機関にご相談ください。

最終更新日:2018年08月29日

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