ページトップへ

Yahoo!不動産おうちマガジン は家探しのヒントが満載の情報サイトです!

>
>
>
「リノベーションQ&A」ビギナーが抱える ギモンにお答えしま...

2018年08月02日

日刊Sumai

「リノベーションQ&A」ビギナーが抱える ギモンにお答えします!【1.物件選び】

「リノベーションQ&A」ビギナーが抱える ギモンにお答えします!【1.物件選び】

戸建てリノベーション初心者も安心!! RENOVATION Q&A

リノベーションといえばマンションが一般的ですが、最近では「戸建て+リノベ」を選ぶ人も増加中。

しかし、費用がかさむのではないか、中古物件の耐久性をどう見極めればいいのかなど、マンションと比べると不安な点も多いのではないでしょうか?

そこで、初心者が安心してコダテリノベに取り組めるように、プロの意見を交えながら、8つのチェックポイントをQ&A形式で分かりやすく解説します!

第1章 物件選び

新築と違って現物を見て買えるのも中古住宅のメリットのひとつ。

リノベーション最大の醍醐味である物件選び。

ABC / PIXTA(ピクスタ)

見学に行く際のチェックポイントや、ハズレ物件を見抜くコツを伝授します。

A.間仕切り壁が抜けない構造も

間取りを大きく変えられるかどうかは、建物の構造や工法によって変わってきます。

RC造や鉄骨造は構造体だけにしてしまえば、内部の間取り変更はしやすいです。

木造は増改築しやすい構造だといわていますが、ひと口に木造といっても、いろいろな工法があります。

一般に「在来工法」と呼ばれる、柱や梁や筋交いで建物を支える「木造軸組工法」なら、間取り変更の自由度は高いですが、要注意なのは壁が構造体となる「2×4(ツーバイフォー)工法」。

壁を取り払えないため、大きな間取り変更はしにくくなります。また、構造にかかわらず、工場で大量生産された部材を現場で組み立てた「プレハブ工法」も、変更しづらいことが多くあります。

ただ、リノベしにくい構造だからといって、あきらめるのは早い!

「たとえ制約があっても、設計者の知恵次第でおもしろい家はつくれる」と中谷さん。

プロに相談すれば、道は開けるかもしれないのです。

同じように見える木造の家でも、工法が違うと間取り変更の自由度が変 わってくる。柱や梁で建物を支える左のような工法だと変更しやすいが、 壁で建物を支える右のような工法だと、間取りは変更しにくい

 

Q4 見学の際、見るべきポイントは?

A.外見よりハコのよしあしを見抜く。できればプロに同行してもらおう

家を見に行くと、壁紙はボロボロ、キッチンのコンロは油まみれ、中には夜逃げしたままで布団が残っている部屋すらあるそうです。

TATSU / PIXTA(ピクスタ)

一方では、壁紙を貼り替えたり設備機器を交換したりして、ひととおりきれいにリフォームして売り出している物件もありますが、そのぶんは価格に反映されてしまい、もったいないのです。

どうせリノベするのだから、外見が汚くてもひるまず、「ハコという素材として見る」姿勢が肝心です、と中谷さんは語ります。

むしろ見るべきは、あとで変えられない部分。

例えば、階高はどのぐらいか、天井板を抜いたらどのぐらい高くなるか、壁を取り払ったらどんな空間になるかを想像してみましょう。また、日当たりや風通し、窓からの眺め、周辺の環境もチェックしましょう。

ijin / PIXTA(ピクスタ)

仲介業者が一緒だと気が回らないこともあるので、後日もう一度、自分だけで周辺を歩いてみるといいでしょう。

近隣の人から話が聞け、思わぬ情報が手に入るかもしれません。

建物の傷み具合の見方については次のQ5で触れますが、なるべく契約までに一度、建築のプロに同行して見てもらうことが望ましいでしょう。

 

Q5 耐震性やシロアリ被害をどう見抜く?

A.素人でもできる4つの「目視」。木造ならリノベと同時に改良は可能

古住宅には、耐震性、シロアリ、雨漏りなど、目に見えない弱点への不安がつきもの。

kpw / PIXTA(ピクスタ)

耐震性については、法律が改正された1981年と2000年を境に、求められる耐震性能が高くなったため、築年数がひとつの目安にはなります。

ですが、A&Cの設計監理チーフ、枇杷健一さんはこう語ります。

「マンションと違って、戸建ての場合、前所有者が定期的にメンテナンスしていない例が非常に多く、雨漏りといった二次的な要因で柱や土台が腐るなど、建物の劣化が進みかねません。

古い建物でも、腕利きの棟梁が手掛けた丈夫な建物を建主が大事に修繕してきた家もあれば、新しくても傷み放題の家もあり、一概に新しいほど安心とはいえないのです」

枇杷さんによれば、物件見学には建築のプロに同行してもらうのがベストだそうですが、自分でもできる「目視」のポイントが4つあるそうです。

外壁に大々的なヒビ割れがないか。 1階が駐車場になっているなど、柱や壁の量が極端に少ない構造でないか。 外壁を指でこすってみて指先に白い粉がつかないか(「チョーキング」は外壁塗装劣化のサイン)。 室内の天井に雨漏りや漏水が原因のシミができていないか。

外壁や屋根は補修も可能だが、工事費が一気に増えるので要注意だといいます。

ただ、一般的な木造の建物であれば、まともな設計者や施工業者なら構造上、どこに補強が必要かは分かるし、シロアリの被害があれば部材を取り替えて防蟻処理をするなど、リノベ時に適切な提案をしてくれるので、公的な耐震等級を達成するために、必ずしも多大な費用と時間をかけて耐震診断+耐震改修を行う必要はないのでは、とは枇杷さんの弁。

1階の壁が少なくビ割れだらけは✕。1階が駐車スペースで、2階以上を柱で支えた「ピロティ形式」は、壁の量が少なすぎると地震に弱いので避けたい。また、外壁に何か所もクラック(ヒビ割れ)やコーキング(充填剤)でふさいだ痕がある家も要注意

 

民間団体、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合が、2016年6月までの約10年間に耐震診断を行った木造2階建て以下の家のうち、震度6強の地震で倒壊する可能性のある家は全体の9割以上に及ぶ

 

(伊藤ハムスター= 扉・人物イラスト、安田はつね= 建物イラスト、アートアンドクラフト/中谷ノボル・枇杷健一・岡本典子= 取材協力) (住まいの設計2017年1・2月号より)

 

pfofile

中谷ノボル氏 アートアンドクラフト代表 大阪市生まれ。大学の建築学科を卒業後、不動産営業、建築設計、現場監督などを経験し、1994年アートアンドクラフトを設立。 地域の古いビルを再生した宿泊施設や、不動産のセレクトショップ『大阪R 不動産』の運営も手掛ける。

『みんなのリノベーション―中古住宅の見方、買い方、暮らし方』 中古物件を買ってリノベしようと考えている人向けに、物件探し、資金計画、設計のポイントを分かりやすく解説した指南書のロングセラー。随所に中谷さんのポジティブな考え方が盛り込まれ、勇気づけられる (学芸出版社刊 価格/ 1800円+税)

最終更新日:2018年08月06日

キーワードを入力してください

キーワードから探す


本文はここまでです このページの先頭へ

Yahoo!不動産 おうちマガジンとは?

不動産にまつわるマジメな記事からおもしろ記事まで、家さがしが楽しくなる情報をお届け!新しい暮らしのヒントが満載のマガジンです。