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住宅ローン審査に通るために、絶対に押さえておきたいポイント2...

2019年01月31日

日刊Sumai

住宅ローン審査に通るために、絶対に押さえておきたいポイント2つ

住宅ローン審査に通るために、絶対に押さえておきたいポイント2つ

住宅を購入するのに使う住宅ローン。ほとんどの人が絶対に審査にパスしたいと思うはずです。

しかし、仮審査で通過したのに本審査で落とされてしまったという人も意外にいるようです。

今回は、審査の基準や押さえておきたいポイントと、ローンの特徴をご紹介します。これを知れば、自分に合ったローン商品を探すことができ、ローンも通りやすくなるはずです。

1. 住宅ローン審査の流れをきちんと把握しよう

metamorworks / PIXTA(ピクスタ)

一般的に「事前申し込み」→「仮審査」→「本申し込み」→「本審査」→「契約」→「融資実行」の順で行われます。

事前申し込みは、金融機関またはインターネットで申し込みを行い、3~4営業日程度で結果が出ます。

ふじよ / PIXTA(ピクスタ)

本申し込みには、 売買契約書、重要事項説明書、工事請負契約書のほか、本人の収入や身分を証明する書類が必要です。

では、具体的な審査についてお教えいたしましょう。

 

1-1 審査で何を調べるのか?

審査では、「年齢」「所得」「借入金の上限」「借入期間」「借り入れ時の年齢」などの個人情報を調べ、融資内容と照らし合わせ、きちんと返済できるかを調べます。

個人の信用調査なども併せて行い、クレジットカードの延滞履歴などもチェックされます。

あんみつ姫 / PIXTA(ピクスタ)

過去に支払いを滞納したことがある場合などは、本審査において不利になることもあるようです。

クレジットカードのキャッシングはもちろんですが、ショッピングの一括払い以外は、借り入れとみなされるので注意が必要です。

また借入は行っていなくても、手持ちのカードに融資枠が付いていると、それも借入と判断されますので、必要ない融資枠は解約しておきましょう。

 

1-2  審査の厳しさは、金融機関と保証会社の関係による

住宅ローンの本審査はどこの銀行も自社で行っているわけではなく、保証会社を利用しているケースが大半です。

「○○銀行の審査は落ちてしまったが、△△銀行の審査は通った」というようなケースはよくあるようです。

これは、金融機関が利用する保証会社が異なること、それらの関係性により審査の厳しさや基準が異なること、がその理由です。

KazuA / PIXTA(ピクスタ)

代表的なパターンは次のようです。

1. 保証会社を利用しない金融機関 自社で貸し倒れリスクを負うので審査は非常に厳しくなります。 ネット銀行はこのタイプが多いようです。

2. 金融機関のグループ会社の保証会社を利用する場合 同じグループ会社同士で貸し倒れリスクを負います。審査はやや厳しくなります。 地方銀行・メガバンクにこのパターンが多いようです。

3. 共同設立の保証会社を利用する場合 外部と自社に貸し倒れリスクが分散するため、「2」よりも審査はやや甘めです。信用組合の大半がこれに当たります。 一般的に金利だけで金融機関を選びがちですが、このような性質を理解して仮審査や申し込みをすると、スピーディーに融資が受けられます。

 

2. 審査が通りにくくなる意外なケース3つ

住宅ローンとひと口に言っても、様々なタイプがあります。

ローンの特徴を把握しておくことで、自分にとって審査に通りやすいローンの商品はどれか、見つけやすくなります。

 

2-1 リノベーション物件は希望額が融資されないことがある

freeangle / PIXTA(ピクスタ)

金融機関は、担保となる物件の価値相応のお金しか貸してくれません。

万が一の場合には担保を売却してお金を回収するわけですから当然です。

リノベーション物件を購入物件として申請する場合は、希望額が融資されなかったり、審査に通らなかったりすることがあります。

いくらリフォームで部屋がきれいでも築年数の経過している物件は建物の評価がつかないケースが多いからです。

その場合は頭金を増やすか、リノベーション向けの商品を探すなどで対応しましょう。

 

2-2 同じ年収でも家族構成により審査が通らない人がいる

現実は異なるとしても、単身者よりも家族がいる人のほうが家計を支えるために一生懸命働くので、資金回収においてリスクが少ないと考える金融機関が、いまだにあります。

そのために単身者は家族がいる人よりも融資が付きにくいようです。

kou / PIXTA(ピクスタ)

実際に筆者は、地方銀行のローン相談の窓口で、はっきりと言われた経験があります。

特に、単身女性は男性に比べ、パート・アルバイトや契約社員、派遣社員と言った雇用形態の人の比率が多く、企業からの解雇のリスクが高く所得も少ないと判断され、不利なようです。

パートだから必ずしも審査に通らないわけではありません。

長期で勤務し、一定の収入が得られていれば、審査に通る場合も十分にありますので、住宅を購入する予定のある人は、このことを踏まえて転職しないで長く働くなどの対策を練りましょう。

 

2-3 「ペアローン」の落とし穴

maroke / PIXTA(ピクスタ)

1人ではなく同居親族と一緒に申し込める住宅ローンに「ペアローン」があります。

世帯当たりの所得が増額するので、審査に通りやすくなります。

ペアローンにすると住宅ローン控除などの優遇税制制度がそれぞれ使える、融資額が増額するなどのメリットがあります。

しかし、専業主婦になる、離婚するなどの理由でペアローンが使えなくなったときは、新たにローンを組む際の審査に通りにくくなることがあるので注意が必要です。

今までよりも少ない単身の所得で審査を行うために、残債額と同じ額が借り入れできるとは限りません。

 

3.まとめ

住宅ローンは、2019年の消費税増税に伴い、住宅ローン控除の減税期間が13年間に拡大するなど、節税効果の大きい融資です。

審査にパスするために、仕組みと商品の特徴を理解しましょう。

最終更新日:2019年01月31日

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