二世帯が同居すると、いろいろなメリットが生まれます。 ここでは、二世帯住宅にすることで大幅な節税対策もなる優遇税制について。 小規模宅地の特例や固定資産税、不動産取得税などの減税の適用など、その仕組みとポイントを解説します。

「土地の購入費がかからない」「子育てを親に協力してもらえる」「親の介護がしやすい」などのほか、税制面でも優遇されるのです。

1. 相続時の「小規模宅地の特例」で相続税評価額が最大8割安くなる

亡くなった人が事業または居住していた宅地等のうち、一定面積までの部分については相続税の課税価格として計算される額を一定のパーセンテージで減額する制度が「小規模宅地の特例」です。

1-1 被相続人等の事業用に供されていた宅地等適用の条件は？

適用の条件は次のようになります。

a.貸付事業以外の事業用の宅地等

特定事業用宅地等に該当する宅地等 は400平米を限度に 80％減額

b.貸付事業用の宅地等

【一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業(貸付事業を除く)用の宅地等】

特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等 は400平米を限度に 80％減額

貸付事業用宅地等に該当する宅地等は 200平米を限度に 50％減額

【一定の法人に貸し付けられ、その法人の貸付事業用の宅地等】

貸付事業用宅地等に該当する宅地等は 200平米を限度に 50％減額

【被相続人等の貸付事業用の宅地等】

貸付事業用宅地等に該当する宅地等は 200平米を限度に 50％減額

1-2 被相続人等の居住の用に供されていた宅地等

特定居住用宅地等に該当する宅地等は 330平米を限度に 80％減額

となっています。 詳しくは国税庁のホームページを参照してください。

もし、二世帯が一緒に暮らしていたら、自宅にこの優遇税制が適用になります。 つまり、自宅の土地の相続税評価額が最大8割安くなるのです。

ただし、二世帯で居住している場合と、玄関を別にしている完全な二世帯住宅に住んでいる場合ですと、判断が異なりますので注意が必要です。

「小規模宅地の特例」は建物には適用にならず、自ら申告をしなくてはならないので注意が必要です。

2. 二世帯住宅の場合に受けられる税制優遇措置

次に二世帯住宅の場合に受けられる優遇措置をご紹介します。

この優遇税制を受けられるのは「壁やドアで構造上二世帯に仕切られていて、台所やバス、トイレなどが２つずつあって、利用上も独立している」二世帯住宅です。

登記の方法には「共有」「区分登記」などがありますが、登記の形態に関係ありません。

2-1 不動産取得税

住宅の不動産取得税率は固定資産税評価額の3%ですが、要件を満たした新築住宅は建物価格から1,200万円（長期優良住宅は1,300万円）控除後、税率を乗じます。

二世帯住宅を購入して構造上独立していると認められたならば2戸分の控除を受けられることができます。

各戸の固定資産税評価額が3,000万円とすると 3,000万円－1,200万円×2件分×3%＝18万円／年となりますが、

一世帯だと 3,000万円－1,200万円×1件分×3%＝54万円／年 つまり36万円もの差があるのです。

面積の要件があり、登記上の床面積が50平方メートル以上、240平方メートル以下であることが必要です。

2-2 固定資産税

土地の固定資産税に関しては、毎年1月1日に一定の要件を満たす住宅用地については、200平米までの部分を6分の1に評価額を減じて税率を乗じ、新築住宅については120平米まで、当初3年間固定資産税が半分になる特例があります。

不動産所得税同様、これらの制度も二世帯住宅と認められると2戸分が適用になります。

3. まとめ

二世帯が同居することで、小規模宅地の特例や固定資産税、不動産取得税などにおいて、減税の適用を受けられます。 しかし、これらの優遇税制を受けるためには、土地や床面積の平米数の規定などの要件がありますので、確認すべきです。

不安な人は税理士などの専門家に相談しましょう。

最終更新日：2019年07月05日

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