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中古マンションで一番気になる耐震性。まずは基礎知識を身につけ...

2019年07月11日

日刊Sumai

中古マンションで一番気になる耐震性。まずは基礎知識を身につけよう

中古マンションで一番気になる耐震性。まずは基礎知識を身につけよう

近年、自分の住まいとして中古マンションを購入する人が増えてきました。

オリンピック特需などで、首都圏を中心にマンション価格が高騰していること、リノベーションが当たり前になり、中古でも自分スタイルの部屋作りが実現可能になってきたことなどがその理由です。

中古マンションを購入する際、不安要素の1つにマンションの耐震性があげられます。

新築マンションに比べ中古マンションの耐震性は劣るのか、どんな物件を選べばよいのか?まずは耐震性についての基礎知識を身につけてから検証しましょう。

1.覚えておきたい「耐震」の基本

地震に耐えられる住宅とはどのようなものなのでしょうか。

最近では住宅メーカーも地震に耐えうる住宅を独自に研究し、工法や用いる素材も多様になっています。

ここでは耐震法とマンションの基本的な耐震のための工法をご紹介します。

写真AC

1-1 新耐震基準と旧耐基準

「耐震基準」は建築基準法で定められている、建物が地震耐えられるよう、どの程度強度を持たせたらよいかを具体的に示してあるものです。

以前の耐震基準の想定は震度5程度の地震に耐えられる建物を想定して定められていましたが、1981年の改正で、新耐震基準は震度6強~震度7の大規模地震にあっても被害が出ないような構造にすることがうたわれるようになりました。

新耐震基準では、建物の倒壊を防ぐことに加え、建物内での安全を確保することも重要視されています。

1-2 マンションの地震対策法は主に3つ

ここでは、具体的な地震対策の方法について考えましょう。

対策法はおもに3つ。建物が持ちこたえられるようにする工法3つをご紹介します。

【耐震】

耐震とは、柱や梁、壁などの骨組みを強化する、補強材を使ったりして、建物自体を頑丈な仕組みにするなど、おもに建物を補強することで地震に耐えられるようにすることを指します。

地震が起きた際に、建物が崩落しにくくなるので、避難経路を確保しやすくなります。

ただし、地震の衝撃が緩和されるわけではありませんので、建物にひびが入る可能性があります。

【免震】

建物の基礎の部分に、ゴムなどの地震エネルギーを吸収する免震材を設置し、地面の揺れを直接建物に伝えないようにします。

免震材が間に入って揺れを受け止めると、建物に伝わる「揺れ」は少なくなります。

施工やメンテナンスにかかる費用が高く、建物の形状や地盤によっては向いていないことがあるのがデメリットです。

【制震】

建物のさまざまな場所に免震用の減衰装置を設置することで揺れを吸収させる方法が「制震構造」です。

繰り返しの揺れや高層の建物に適した構造で、建物の揺れが少なくなるため、建物への負担を緩和できます。

オイルダンパーをはじめ、さまざまな種類があります。耐震と制震を組み合わせて耐震性を強化させる場合もあります。

2.マンションを購入する際にチェックすべきことは?

耐震・制震・免震のどの工法を採用しているのかに加え、マンションを購入する際には、次の点をチェックしましょう。

写真AC

2-1 築年数

コンクリートや木は時間が経つとともに劣化します。

そのため、築年数が浅いほうが耐震性に優れているといえるでしょう。

また、新耐震基準で建てられたマンションかも確認しましょう。

1981年以前に建てられたものでも、耐震補強工事をしていれば、購入を検討してもよいでしょう。

2-2 構造

壁で全体を支える壁式構造の住宅は、柱や梁で建てられた住宅に比べて地震に強いと言われています。

マンションならば、SRC造(鉄筋鉄骨コンクリート造)が鉄筋コンクリート造や鉄骨コンクリート造に比べ耐震性に優れています。

2-3 マンションの形状にも注意

柳井研一郎 / PIXTA(ピクスタ)

マンションには、L型やコの字型など、さまざまな形状があります。

シンプルな箱型やピラミッド型のマンションは安定するために耐震性に優れています。

大きな吹き抜けがあったり、1階が柱のみのピロティ形式になっていたりする建物は、地震が起こった際に横方向からの加重に弱く変形しやすいため、耐震性が低くなります。

2-4 地盤を調査する

PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)

いくら地震に強い構造・形状のマンションでも地盤が軟弱では耐震効果が薄れてしまいます。

砂地盤などは「液状化」が起こり、建物が傾いたり倒壊したりする可能性があります。

マンションが建てられている場所の地盤をチェックすることが大切です。

ある程度なら自分でも調べることができます。

役所に行って、過去にその土地が湿地帯だったのか、丘陵地だったのかを調べる、ハザードマップなどで浸水しやすい土地か確認するなどは、判断の手掛かりになります。

3.まとめ

以上のことから、中古だからといって一概に耐震性に劣るとは言えないことが分かります。

中古マンションでも地震対策行っているマンションはありますので、ポイントを押さえてマンション選びをすれば、耐震性のある中古マンションに出会えるでしょう。

日々のメンテナンスは躯体の劣化を遅らせることができますので、マンションの維持管理がしっかりできているかも併せてチェックするようにしましょう。

最終更新日:2019年07月11日

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