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路線価は相続にどう影響する?土地の値段は4種類あるって知って...

2019年07月22日

日刊Sumai

路線価は相続にどう影響する?土地の値段は4種類あるって知ってた?

路線価は相続にどう影響する?土地の値段は4種類あるって知ってた?

相続が起こると相続税を払わなくてはいけない可能性がある、ということは多くの人が知っていますが、実際にどのように相続税が課税されるかは、あまり知らない人が多いようです。

土地や建物の相続に関しては「相続税路線価」というものが関係しています。これは、相続税とどんな関係があるのでしょうか。

1.土地の値段は4種類ある

土地の値段は「売る」「贈与する」「相続する」など目的によって異なってきます。

土地の値段は4種類ありますので、1つずつ見ていきましょう。

CORA / PIXTA(ピクスタ)

1-1 公示価格

公示価格は、土地取引の目安となる価格です。国土交通省により毎年3月に発表されます。

この価格は、1月1日時点での1平方メートル当たりの土地の価格です。

公示価格を補完するものとして、基準地価があります。

7月1日時点の1平方メートルあたりの土地の価格で、都道府県から毎年9月頃に公表されます。

実際の不動産売買などの取引価格もこれを参考にし、決定されます。

また、同じ地点の公示価格と基準価格を比べれば、土地価格の上昇または下落の傾向が分かります。

公示価格は、新聞などに掲載されるほか、国土交通省の標準値・基準値検索システムで調べることができるので、ぜひ自分で調べてみましょう。

1-2 実勢価格

ばりろく / PIXTA(ピクスタ)

実勢価格は、実際に取引される値段で、不動産会社で売られている土地や建物の価格です。

実際に不動産を買ったり売ったりする場合は、市場のニーズを考慮します。

また、同じエリアの物件でも「間口が狭い」「道幅が狭い」などの立地条件が異なるので、これを価格に反映させます。

最終的に売り手と買い手が合意した価格が実勢価格となります。

自分の所有する不動産の売却価格がどのくらいなのか、事前に知りたい場合は、国土交通省の「土地総合情報システム」で調べると便利です。

実際に売却をする場合には、できれば複数の不動産会社に査定してもらうことをおすすめします。

1-3 固定資産税評価額

aokigaharajukai / PIXTA(ピクスタ)

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税など、土地にかかる税金を計算するための基準となるものです。

地方税法の規定によって総務大臣が定めた「固定資産評価基準」を基に、市町村や区の担当者が1件ずつ確認して決定します。

土地であれば、土地の時価の約70%が固定資産税評価額の目安と言われていますが、実際は立地や面積、土地形状などにより、固定資産税評価額は異なります。

建物ならば、新築時は請負工事金額の約50~60%と言われていますが、家の規模や構造、築年数などによって評価額は異なります。

1-4 相続税路線価

彩恵 / PIXTA(ピクスタ)

相続税や贈与税の計算をするときの基準になるのが相続税路線価(以降、路線価と表示)です。

主に市街地の道路に面した土地の、1月1日時点の価格で、国税庁が毎年7月頃に公表しています。

土地の相続税評価額は、路線価(金額)に接している土地の面積を掛け合わせることで算出します。

公示価格のおよそ80%の金額になると言われていますが、災害などによって安くなる場合もあります。

路線価は国土交通省の路線価図・評価倍率表でも確認が可能です。

路線価は、すべての土地に設定されているわけではありません。

路線価が設定されていない土地の場合は「倍率方式」により計算します。

倍率方式は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。

土地の価格を計算するときは、申告する年ではなく相続や贈与があった年の路線価を使いますので、間違えないようにしましょう。

2.路線価の計算の仕方

路線価の基本的な計算方法を紹介します。

この土地が標準的な形状をしている普通の住宅地で、自分で所有しているという設定で考えます。

路線価の計算方法例

路線価は30万円 アルファベットは借地権割合。Cは70%の意味なので、もし、土地の賃貸借を行っている場合は、「路線価30万円の70%分が土地を借りている人の権利部分の価格」「残りの30%が土地を貸している人の権利部分の価格」となります。今回は自己所有なので100% つまり、相続税における土地の評価額は 路線価×土地の面積 =30万円×700平方メートル =2億1,000万円 です。

このことから、路線価と相続税は正比例の関係にあります。

3.まとめ

吉野秀宏 / PIXTA(ピクスタ)

路線価は、相続税の計算をする際に必要な情報です。

路線価を調べれば、相続税がいくらぐらいかの見当がつきますので、これからのことを家族で話し合う際に非常に役に立ちます。

ただし、相続税の計算は、路線価以外にも適用できる税制がある場合があり、複雑です。税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

最終更新日:2019年07月22日

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