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アパート経営が相続の節税対策に。理由をわかりやすく解説

2019年09月10日

日刊Sumai

アパート経営が相続の節税対策に。理由をわかりやすく解説

アパート経営が相続の節税対策に。理由をわかりやすく解説

所有する土地にアパート・マンションを建てて賃貸経営をすることは、代表的な相続税対策のひとつと言われています。

実際にどのようなしくみで節税になるかをご紹介します。

1. 相続税の算定基準に使うのは「評価額」

Kazu23 / PIXTA(ピクスタ)

不動産の場合、相続税を算出する基準になる価格は「評価額」と呼ばれるものです。

土地の場合、相続税評価額は路線価を基に算出します。

路線価は、国税庁によって毎年7月に、1月1日時点の価格が公表されます。

この路線価に土地の面積をかけることで、相続税の課税額を割り出すことができます。

相続税評価額は、販売価格(実勢価格とも言います)の70%~80%程度です。

また、建物の評価額は建築費の50%ほどと言われています。

そのため、アパート経営をしていなくても不動産を所有している場合、現金で財産を保有するよりも相続税が安くなります。

2.「小規模宅地の特例」で評価額減となる

ABC / PIXTA(ピクスタ)

小規模宅地の特例とは、一定の要件を満たす宅地について、一定の面積の範囲内で評価額を低くするというルール。

自宅として住んでいた土地なら評価額が最大で80%も安くなります。

賃貸用のアパートやマンションの土地の場合、ほかの土地に小規模宅地の特例を使わないなら、アパート・マンションの敷地のうち200平米までが、50%減額になります。

3.アパート、マンションは建物に貸家としての評価が使える

jyapa / PIXTA(ピクスタ)

所有している不動産が賃貸用のアパートやマンションの場合、居住者がいるため、その土地を好きなタイミングで処分するのは難しくなります。

そのため、居住権を考慮し、評価額が安くなるよう配慮されています。

アパートなどの賃貸用の建物が建っている土地は「貸家建付地」と言います。

貸家建付地の評価額=自用地の評価額-居住権を考慮した評価額となり、「自用地の評価額×借地権割合×借家権割合」という計算式を当てはめます。

この式を書き換えると貸家建付地の評価額=自用地の評価額(1-借地権割合×借家権割合)となります。

借地権割合、借家権割合は地域により異なりますが、通常20%前後評価額が下がります。

4.空室は評価減の対象外になる

kenji / PIXTA(ピクスタ)

相続発生時に空室だった場合は、上記の計算を行うときに注意が必要です。

貸家建付地の場合、原則、空室分は貸家の評価も、貸家建付地としての評価も受けられません。

例えばアパートを10室所有していて、そのうちの4室が相続発生時点で空室であれば、4室分については貸家建付地の評価対象外になります。

戸建ての賃貸物件や、1棟貸しの物件の場合、相続発生時に空室であれば全て対象外として扱われます。

小規模宅地の特例も同様で、空室になっていると50%の評価減が適用されなくなるので注意が必要です。

ただし、

・各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものである

・賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われた

・空室の期間、他の用途に供されていない

・空室の期間が課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど一時的であった

・課税時期後の賃貸が一時的なものではない

などの場合、相続発生時点でたまたま空室だった、と判断され貸家建付地の評価を受けられる場合があります。

「一時的な空室の期間」はどのくらいのことを指すのでしょうか。

以前は空室の期間は4~5か月以上空室の場合、「空室である」と判断されていました。しかし、近年は1か月程度と短縮されています。

5.まとめ

YNS / PIXTA(ピクスタ)

アパートやマンションの経営をしている場合、相続税の負担を減額できる制度があります。

「小規模宅地の特例」や「貸家建付地の評価減」を適用すれば、評価額を下げることができるのです。

しかし、対象となるアパートやマンションに空室があると、その分は評価減の対象にならない場合があるので注意が必要です。

また、相続税の申告と納付には期限があるほか、相続財産の評価には税法の詳しい知識が必要ですので、これまで相続に関する手続きを行った経験がない人や、手続きを進めていく上で不安がある方は税理士などの専門家に相談してアドバイスを受けるようにしましょう。


ファイナンシャルプランナー(AFP)/宅地建物取引士一般社団法人/家族信託普及協会®会員  吉井 希宥美

最終更新日:2019年09月12日

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