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注目の「コンバージョン」。リノベーションとの違いは?

2019年11月03日

日刊Sumai

注目の「コンバージョン」。リノベーションとの違いは?

注目の「コンバージョン」。リノベーションとの違いは?

「リノベーション」という考え方や言葉は、すでに一般社会に定着していますよね。最近よく耳にする「コンバージョン」という言葉はどうでしょうか。耳にする割には、理解している人は少ないように思います。

この「コンバージョン」とは具体的にどんなものなのか、そして、リフォームやリノベーションとはどう違うのでしょうか。宅地建物取引士の高幡和也さんに解説してもらいます。

コンバージョンとは?

freeangle / PIXTA(ピクスタ)

そもそもコンバージョン(conversion)とは英語で「変更、転換」を意味しています。 国土交通省では「ある用途のために建てられた建物・施設を、別の用途として用いるために、用途変換すること」をコンバージョンと定義しています。

例えば、大規模な改修工事を行って「空き倉庫をオシャレなカフェ」につくり替えたり、「空きオフィスを住宅」につくり替えることなどがコンバージョンです。

これまで日本で行われた大規模なコンバージョンといえば、2002年に新しい商業施設や展示スペースとしてオープンした横浜赤レンガ倉庫(横浜市中区)が有名です。

リフォームやリノベーションとの違い

HIME&HINA / PIXTA(ピクスタ)

リフォームやリノベーションに公的な定義はありませんが、国が登録・公表している住宅リフォーム事業者団体のひとつである一般社団法人リノベーション協議会では、リフォームとリノベーションを次のように定義づけしています。


・リフォーム:「原状回復のための修繕営繕不具合箇所への部分的な対処」

・リノベーション:「機能、価値の再生のための改修」「その家での暮らし全体に対処した、包括的な改修」


つまり、リフォームとは建物が新築時にもっていた性能や意匠(デザイン)などを回復させるための工事であり、リノベーションとは建物の機能や価値を再生し、住まいや生活全体の包括的な改修工事であるといえるでしょう。

広い意味ではコンバージョンもリノベーションのひとつですが、最も大きな違いはその建物や施設の「用途を変更する・しない」にあります。

これからの日本にはコンバージョンが必要不可欠!

ゆふこ / PIXTA(ピクスタ)

総務省の「平成30年住宅・土地統計調査(住宅数概数集計)」によると、日本の空き家は846万戸と推計されています。

空き家については、経済的・権利関係・管理など複合的な問題が発生しているものもあり、包括的な解決については難しい部分もあります。 しかし、コンバージョンが可能な空き家については、国もその利活用に期待を寄せ、そのための法改正も行っています。

例えば、これまでは建物の用途変更を行う場合、延床面積が100平米を超えるものについては建築確認申請が必要でしたが、2019年6月25日に改正建築基準法が施行され、延床面積が200平米以下の場合は申請が不要となりました。

これにより、一般住宅(用途:居宅)を店舗や事務所、宿泊施設、保育施設、介護施設などに用途変更する場合でも、延床面積200平米以下なら建築確認は必要なくなったのです。

Fast&Slow / PIXTA(ピクスタ)

一見するとこの法改正が「そんなに大ごとなの?」と思うかもしれませんね。 用途変更を行うための建築確認申請の際には原則として、その建物が建築時点の建築基準法令に適合しているかどうかを判別しなければなりません。そのためには、建築時に発行された検査済証が必要(原則的に)となります。

国土交通省によれば、この検査済証の交付を受けていない建築物が、1999年以前では半数以上を占めているといいます。この検査済証がない建築物について用途変更をする場合、新たな建築確認の申請が困難となり、結果的に用途変更を断念せざるを得ないケースも少なくありません。

TATSU / PIXTA(ピクスタ)

今回の改正建築基準法が住宅のコンバージョンに、どの程度の効果をもたらすかはまだ分かりません。

しかし、今後も空き家の増加や人口の減少が避けられない日本にとっては、既存の住宅を社会ニーズ・時代ニーズに合わせて用途変更し有効利用する「住宅のコンバージョンが必要不可欠だといえるのではないでしょうか。


【参考】 ※ 国土交通省「参考3 用語集」 ※ 国土交通省「住宅リフォーム事業者団体とは」 ※ 一般社団法人リノベーション協議会 ※ 総務省「平成30年住宅・土地統計調査(住宅数概数集計)」 ※ 国土交通省「建築基準法の一部を改正する法律(平成30年法律第67号)について」 ※ 国土交通省「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン 」

※注意:建築確認申請が不要の場合でも、変更する用途によってはその他の法令等で制限を受ける場合がありますので、実際に建物の用途変更をする場合は建築士などの専門家に相談のうえ行ってください。

最終更新日:2019年11月03日

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