ページトップへ

Yahoo!不動産おうちマガジン は家探しのヒントが満載の情報サイトです!

>
>
土地を売買する場合は「測量図の種類」に注意!

2019年11月18日

日刊Sumai

土地を売買する場合は「測量図の種類」に注意!

土地を売買する場合は「測量図の種類」に注意!

一般的に土地の測量図といえば、その土地の面積や地型、寸法などが記載された図面を指します。

実は、この測量図にはいくつかの種類があり、この種類を知らないと土地を売買する場合などに「思わぬトラブル」になることもあるといいます。

どういうことなのか、宅地建物取引士で現役不動産営業マンの高幡和也さんに教えてもらいましょう。

測量図には「3つの種類」がある!

studioclover / PIXTA(ピクスタ)

土地の測量図には、「確定測量図」「現況測量図」「地積測量図」の3種類があります。土地の売買などを行う場合、取引の基となる土地の測量図がどの種類なのかを確認しなければなりません。

ただし、土地によってはどの種類の測量図も存在しない場合があります。 その場合、公簿売買(登記簿に記載されている面積で売買すること)も可能ですが、公簿面積と実測面積には差がある場合が多く、後のトラブル回避のためにいずれかの測量図を作成しておいたほうがいいでしょう。

確定測量図とはすべての境界が確定したもの

ABC / PIXTA(ピクスタ)

確定測量図とは、対象地に接しているすべての隣地所有者と立会いを行い、境界の確定がされたものをいいます。

この確定測量を行う場合は、隣家だけではなく対象地が接する「道路の所有者」とも立会いを行い、道路境界の確定も行います。 ただし、接する道路が公道等の場合で、すでに境界確定がされている場合は立会いの代わりに「道路境界証明」等を公道の管理者(国、都道府県、市町村等)から発行してもらいます。

このように、道路を含めた土地の境界すべてを確定するのが確定測量図です。

現況測量図とはあるがままに測量したもの

haku / PIXTA(ピクスタ)

現況測量図とは、対象地の現況をあるがままに測量したものをいいます。

例えば、外構ブロックやフェンスの内側もしくは外側、またはその中心など、土地の所有者が「ここが境界だとおもう」位置で測量した図面などがこれにあたります。

現況測量は隣地所有者との立会いは行われず、境界の確定はされません。

地積測量図とは法務局に備え付けられたもの

haku / PIXTA(ピクスタ)

地積測量図とは、対象土地の「登記を所管する法務局に備え付けられた測量図」と考えると理解しやすいでしょう。

法務局に備え付けられた地積測量図は、土地の所有者だけではなく「誰でも」閲覧したり図面の交付を受けることができます(手数料が必要です)。

地積測量図は土地に関わるいろいろな登記(分筆登記、合筆登記、地積更正登記など)の申請を行う場合に必ず添付しなければならない図面です。 言い換えると、これまで分筆(土地の分割)、合筆(土地をまとめる)、地積更正(登記簿の情報修正)などの登記を行った土地については、この地積測量図が法務局に備え付けられているということになります。

逆に、これまでそのような登記を行っていない土地は法務局に地積測量図が備え付けられていません。

各測量図それぞれの特徴と注意点

KY / PIXTA(ピクスタ)

確定測量図

境界すべてが立ち会いによって確定していますので、後の近隣トラブルを避けるのに最も適した測量図であるといえます。 注意点としては、道路部分を含めた隣接地すべての所有者と立ち会わなければならず、その測量費用が高額になることに加え、時間も長くかかること。さらに、費用と時間をかけても隣接者の同意が得られなければ、境界確定ができないケースもあります。


現況測量図

隣接地の所有者と立ち会う必要がなく、現況をあるがままに測るだけなので、費用も時間も少なくて済みます。 注意点は、境界の位置に対する対象土地所有者と隣接地所有者の意見に違いがある場合、後でトラブルが発生する可能性があることです。


地積測量図

法務局に備え付けられており関係者以外でも自由に閲覧することができるので、いわば「公的な測量図」という側面を持っています。 注意点としては、その地積測量図が備え付けられた年代によって、測量手法・精度などが著しく変化・進歩しており、過去のものと最近のものとでは地積、寸法などに大きな誤差が生じている場合があることです。

実際に土地の売買をする場合には

ABC / PIXTA(ピクスタ)

実際に土地の売買をする場合、その契約方式が実測売買(1平米あたりの単価を取り決めて売買すること)であれば、費用や時間がかかっても確定測量図の作成は必須となります。

公簿売買(登記簿に記載された面積で売買すること)の場合は、現況測量図や地積測量図を用いて、地積や境界の根拠とする場合もあります。

土地の状況や契約の内容は、その取引ごとに違ってきますので、後のトラブルの可能性、境界についての現況などを総合的に勘案して「この取引にはどの種類の測量図が適しているか」を判断しましょう。

ただし、購入したい土地の境界が確実に不明瞭で、問題点が明らかな場合(境界杭がない、ブロックやフェンスなど境界の目安がない、そもそも隣地と境界トラブルがある等)には、確定測量図の作成を求めたほうがいいでしょう。


【参考】 ※ 電子政府の総合窓口e-Gov「不動産登記令」 ※ 公益社団法人 全日本不動産協会「法律相談・実測売買」

最終更新日:2019年11月18日

キーワードを入力してください

キーワードから探す


本文はここまでです このページの先頭へ

Yahoo!不動産 おうちマガジンとは?

不動産にまつわるマジメな記事からおもしろ記事まで、家さがしが楽しくなる情報をお届け!新しい暮らしのヒントが満載のマガジンです。