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1億円かけて建て替え?1室ずつリノベ?築古マンション大家の決...

2020年03月27日

日刊Sumai

1億円かけて建て替え?1室ずつリノベ?築古マンション大家の決断

1億円かけて建て替え?1室ずつリノベ?築古マンション大家の決断

築古マンションを営む大家さんにとって「コツコツとリノベしながら経営し続けるか」「新築に建て替えるか」は悩ましい選択でしょう。

東京・世田谷で大家をしているアサクラさんは、かつて建て替えを断念してリノベーションを選んだ経験があります。新築で想定される賃料と現在の賃料を比較し、「建て替えなくてよかった」と実感した体験談を話してもらいました。

建て替えると1億円ちかい費用がかかる

私事で恐縮ですが、2020年はマンション経営を引き継いで6年目となる年であり、マンションが築52年目を迎える年でもあります。

実を言いますと、マンションを引き継いだ当初、築45年を過ぎたマンションを取り壊し、新築しようと考えた時期もありました。もし新築を選んでいたとしたら、ちょうど2020年に新しいマンションが完成する予定でした。

新築プランを検討し、当時住んでいた住人のみなさんに退去いただき、古いマンションを取り壊し、新しいマンションを建てる工期も含むと、それくらいの年月がかかるものなのです。

予算規模もかなりの高額で、ざっくり9,000万円はかかるという見積もりでした。解体費や退去に伴う支払い金額なども含めると、1億円に届かんばかり。「そんな大金をかけて借金して、建て直しなんてする必要ないです」と税理士さんからきっぱりと言われ、新築をあきらめました。

当時の資料を引っ張り出し、あらためて新築した場合に想定される賃料とリノベーション後の賃貸をくらべてみます。

建て替えならリノベ前の家賃から約3万アップの試算

もともとうちのマンションは一室あたりの広さは約30平米。僕が引き継いだ当時、家賃はかなり下がっていました。

部屋によってバラつきはありますが、大体9万円前後。

リノベーション前の室内

水まわりも古くインテリアもいまひとつとあって、空室が埋まらず苦労していました。

リノベーション前の室内

当時は「こんな古ぼけたマンションじゃ人も入らないな」と思い込んでいたので、建て替えなければダメかなと思ってしまったわけです。実際、不動産屋さんに出してもらった「新築後に想定される賃料」はグンと高くなりました。

新築時の一室あたりの面積はほぼ同じ広さを想定しているので、一室あたり「約3万円アップ」する試算でした。

建て替えるとトータルの賃料が下がる?

でも、3万円という差額には裏もありました。

うちのマンションが建っている地域は「第1種低層住居専用地域」。半世紀前のルールでは3階建てが建てられたのですが、現在の法制度では2階建てしか建てられないのです。これでは建て替え後の部屋数は、これまでの3分の2に減ってしまいます。いくら一室あたりの家賃が上がっても、トータルではやや減ってしまう計算なのです。

1億円近い借金を背負ってこれでは割が合わないということで、建て替えはあきらめました。

結局、空室が出るたびにリノベーションしていく道を選び、5年経った現在では半分以上の部屋が新しくなりました。

リノベーション後の室内

幸い、新しい部屋のマンションの賃料は、僕が引き継いだ頃の賃料とくらべてグンと上がりました。

リノベーション後の賃料は新築時の想定賃料とほぼ同じ

リノベーション後の部屋の賃料をごらんください。

部屋によってバラつきがありますが、11万円半ば~12万円の家賃をいただくことができています。

もう一度、建て替えた場合の想定賃料をごらんください。

両者をくらべると、ほぼ同じ金額と言っていいでしょう。これには僕も驚きました。

部屋数も含めて考えると、建て替えた場合の約1.5倍の賃料収入となる計算。築古マンションはメンテナンス費用がかさみますし、この先あと何年もつかもさだかではありませんが、それでも多額の借金を背負う新築のプレッシャーにくらべれば、はるかにマシ。

うちのケースについていえば「建て替えなくてよかった」と心の底から思います。

もちろん、敷地の条件によっては、今までよりも大きな建物を建てられるケースもあるでしょうし、建て替えを選んだほうがいい場合もあることは言うまでもありません。あくまで、ひとつの例としてお考えいただければと思います。

リノベーション後の室内

ひとつだけ胸を張って言えることは、うちのような築古マンションでも、しっかりとリノベーションすれば、新築と渡り合えるくらいの賃料がもらえるということ。

「古いマンションなんて建て替えないとダメだよな」と思っている大家さんは、リノベーションという選択肢についてあらためて考えてみることをおすすめします。

最終更新日:2020年03月27日

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