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「固定VS.変動」住まいの金利、どっちがいいの?

2014年12月16日

Yahoo!不動産編集部

「固定VS.変動」住まいの金利、どっちがいいの?

住まいのどっち? を大検証

「固定VS.変動」住まいの金利、どっちがいいの?

総額が分かる「固定」か、状況に応じた「変動」か

住宅ローンにまつわるどっち? を検証

膨大な物件情報を前にとまどうことなく家探しをするには、自分なりの基準が必要。自分はどんな生活を希望するのか? そのライフスタイルに合った家の条件とは?
そこで、住まいにおいて選択を迷いがちなさまざまなテーマについて、多角的なアプローチから検証します。今回は「住宅ローンの金利」について。「固定」と「変動」、あなたに合っているのは果たしてどっち?


住宅ローンの返済が安心なのは、固定? それとも変動?

住宅分譲業者や仲介業者の案内で物件を決め、購入契約となった場合には、それら業者と提携している銀行の住宅ローン、いわゆる「提携ローン」を組む場合が多いでしょう。その場合、最大35年間の支払い期間中、金利が変わることのない「固定金利」のフラット35か、当初の一定年数の期間、低金利になる「期間固定金利」の2つが一般的な選択肢になります。期間固定金利の終了後には、さらに「期間固定金利」を続けるか、毎月変動する可能性のある「変動金利」に変更するか、どちらかを選ぶことになります。



あなたのライフプランにはどっち? 固定? それとも変動?

では、次に固定金利と変動金利、それぞれのメリットを見てみましょう。


<固定金利のメリット>
固定金利や長期の期間固定金利のメリットは、なんといっても支払額が一定になること。しかも今はフラット35の金利は2%前後と過去最低基準で推移(2014年9月の実質金利)しています。また、20年間固定金利は1%後半から2%前半が主流。バブル期が終わる頃の住宅金融公庫の金利が4%半ばだったことを考えると、現在のフラット35や20年間固定金利がいかに低金利かが分かります。しかも支払い終了までの支払額が変わらないため、支払計画はもちろん、生活設計全般が立てやすくなります。

<変動金利のメリット>
当初の期間固定金利が終了すると、とくに手続きをとらなければ自動的に変動金利に移行します。一般的に変動金利は期間固定金利より利率が低く、とくに今は1%を切る低金利もザラ(2014年9月の実質金利)。同じタイミングで同じ額を借り、同じ期間で支払いが終了したとして、その間金利が変わらなければ、最終的な支払い総額は変動の方が少なくなります。しかし、現在より低金利になることは考えにくく、長期的には金利は上昇するものと思われます。変動を選択する際には「どれくらいの金利までなら払えるのか?」その上昇のリスクもふまえて検討するべきでしょう。じつは銀行の融資額の判断は、金利4%での支払い能力を見ています。期間固定金利が4%を超えるようなら、変動を続けるか要検討時期と考えていいでしょう。


提携ローンは審査が早く手間が少なく済む一方、他のローンと比較検討ができないデメリットも


タイプ別診断、あなたに向いているのは「固定or変動」、どっち?

では、けっきょく自分はどちらをチョイスすべきか? 最後に性格や希望条件ごとにオススメのタイプを分けてみました。下記を参考に、自分に合うのはどっちか検討してみましょう。


【「固定」が向いているタイプ】
・将来に大きな変化を望まず、堅実に人生プランを立てている
・収入が一定額で安定している会社員
・家族構成は現在が最大で、今後増える見込みはない
・住まいのタイプはマンションを希望
・家計の中でローンが占める負担が大きい
・返済計画に不安がある
・繰り上げ返済を積極的にしたい

【「変動」が向いているタイプ】
・低金利の期間に繰り上げ返済で元金を少しでも減らしたい
・現状での収入がやや不安定な自営業
・急激な金利上昇にも対応できるだけの返済能力がある
・今後の収入増が見込まれる
・将来的な住み替えを考えている
・マンションよりも戸建てがいい


(まとめ)期間固定金利は「とりあえずの選択肢」にあらず

前述の通り、当初の期間固定が終了すると自動的に変動に切り替わるか、自分で次の期間固定を選ばなければいけません。この時に金利だけを見て「とりあえず5年の期間固定」という選び方をすると、結局は全体の返済計画が見えないまま5年間を過ごすことになります。期間固定はとりあえずのその場しのぎではなく、全返済期間を見渡した上で選択するのが得策です。そこで初めて全体の返済額が分かり、繰り上げ返済による効果も実感できます。目先の低金利は、じつは将来の安心を保証するものではないことを理解しましょう。



最終更新日:2018年08月30日

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